кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета им. В. Ф. Яковлева
Недвижимость — один из самых ценных активов для любого гражданина, однако ее не так уж трудно лишиться. Переход права собственности на недвижимое имущество в нашей стране подлежит регистрации в государственном реестре (на практике это чаще всего происходит путем обращения в МФЦ). Однако государственный служащий не всегда имеет возможность досконально проверить обстоятельства совершения сделки. При этом сам собственник, заключая договор, может не осознавать всех его последствий — будь то по причине возраста, состояния здоровья или обмана, угроз и неопытности в подобных вопросах.
Известны печальные случаи, когда пожилые или тяжело больные люди, доверившись посторонним, отчуждали им свои квартиры и впоследствии оказывались на улице. Никто из нас также не застрахован от подделки документов или иных мошеннических схем. Наконец, едва ли не больше правовых конфликтов возникает из-за элементарной невнимательности сторон или отсутствия надлежащей юридической проверки договора.
Разумеется, гражданский закон во многих случаях дает право впоследствии оспорить такие сделки. Но судебные разбирательства могут быть достаточно долгими, затратными и непредсказуемыми. Тонкие детали и нюансы, которые стороннему наблюдателю кажутся второстепенными, в суде могут сыграть решающую роль и не позволить вернуть имущество.
Так что же делать? Здесь работает тот же принцип, что и в медицине: лучше предотвратить проблему, чем потом ее решать. Мировым стандартом для обеспечения надежности сделок с недвижимостью считается их совершение у нотариуса. С одной стороны, высокие требования к занятию должности и накопленный опыт работы с гражданами включают нотариусов в число наиболее квалифицированных юристов для выполнения этой задачи. С другой, государственное регулирование тарифов на совершение нотариальных действий дает некоторую гарантию предсказуемости юридических расходов.
Дополнительный плюс — нотариус сам взаимодействует с регистрирующим органом, фактически выполняя функцию «единого окна».
По этим давно известным соображениям отечественный законодатель в последние годы приступил к введению обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью. Однако перевести весь гражданский оборот одномоментно на новые рельсы было бы слишком кардинальным изменением, поэтому реформа осуществляется постепенно.
Началом ее стало введение с 1 января 2017 года нотариального удостоверения сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, отчуждением такого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ред. от 26.12.2024).
Опыт их применения показывает, что эти нормы работают эффективно и не вызывают проблем в практике высших судебных инстанций.
Логичным продолжением намеченной тенденции стало недавнее изменение законодательства: теперь любой договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, также подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации в ред. Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Новое правило вступило в силу с 13 января 2025 года, а дарение, совершенное без участия нотариуса, отныне считается недействительным.
Эта реформа — шаг в правильном направлении. Относительно небольшие дополнительные расходы на заключение договора будут компенсированы более эффективной защитой прав уязвимых граждан и снижением числа судебных споров. Однако оборот недвижимости станет действительно прочным и надежным, только когда и все другие сделки также должны будут удостоверяться у нотариуса. Можно надеяться, что законодательная работа в этой сфере успешно продолжится.
Известны печальные случаи, когда пожилые или тяжело больные люди, доверившись посторонним, отчуждали им свои квартиры и впоследствии оказывались на улице. Никто из нас также не застрахован от подделки документов или иных мошеннических схем. Наконец, едва ли не больше правовых конфликтов возникает из-за элементарной невнимательности сторон или отсутствия надлежащей юридической проверки договора.
Разумеется, гражданский закон во многих случаях дает право впоследствии оспорить такие сделки. Но судебные разбирательства могут быть достаточно долгими, затратными и непредсказуемыми. Тонкие детали и нюансы, которые стороннему наблюдателю кажутся второстепенными, в суде могут сыграть решающую роль и не позволить вернуть имущество.
Так что же делать? Здесь работает тот же принцип, что и в медицине: лучше предотвратить проблему, чем потом ее решать. Мировым стандартом для обеспечения надежности сделок с недвижимостью считается их совершение у нотариуса. С одной стороны, высокие требования к занятию должности и накопленный опыт работы с гражданами включают нотариусов в число наиболее квалифицированных юристов для выполнения этой задачи. С другой, государственное регулирование тарифов на совершение нотариальных действий дает некоторую гарантию предсказуемости юридических расходов.
Дополнительный плюс — нотариус сам взаимодействует с регистрирующим органом, фактически выполняя функцию «единого окна».
По этим давно известным соображениям отечественный законодатель в последние годы приступил к введению обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью. Однако перевести весь гражданский оборот одномоментно на новые рельсы было бы слишком кардинальным изменением, поэтому реформа осуществляется постепенно.
Началом ее стало введение с 1 января 2017 года нотариального удостоверения сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, отчуждением такого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ред. от 26.12.2024).
Опыт их применения показывает, что эти нормы работают эффективно и не вызывают проблем в практике высших судебных инстанций.
Логичным продолжением намеченной тенденции стало недавнее изменение законодательства: теперь любой договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, также подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации в ред. Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Новое правило вступило в силу с 13 января 2025 года, а дарение, совершенное без участия нотариуса, отныне считается недействительным.
Эта реформа — шаг в правильном направлении. Относительно небольшие дополнительные расходы на заключение договора будут компенсированы более эффективной защитой прав уязвимых граждан и снижением числа судебных споров. Однако оборот недвижимости станет действительно прочным и надежным, только когда и все другие сделки также должны будут удостоверяться у нотариуса. Можно надеяться, что законодательная работа в этой сфере успешно продолжится.
