кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета имени В. Ф. Яковлева
Как известно, при приобретении жилья необходимо проверять, является ли отчуждатель собственником недвижимости, не заложена ли она, не арестована ли, и прочее. В этой связи существует крылатое выражение «жилое помещение „с начинкой“» (право на которое «стеснено» какими-либо обременениями и (или) ограничениями).
Сведения о правах на недвижимое имущество и их „стеснениях“1» содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), из которого любое лицо может получить выписку (например, при покупке квартиры).
В то же время некоторые обременения жилых помещений, согласно действующему законодательству, государственной регистрации не подлежат.
Например, по общему правилу, закрепленному в статье 292 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), статье 31 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), членам семьи собственника жилого помещения2, проживающим в нем, принадлежит не регистрируемое право пользования этим помещением наравне с его собственником, которое прекращается с момента перехода права собственности последнего к третьему лицу (пункт 2 статьи 292 ГК РФ), а также с прекращением у члена семьи семейных отношений с собственником жилого помещения (часть 4 статьи 31 ЖК РФ).
Но это право пользования жилым помещением, по общему правилу, сохраняется независимо от перехода права собственности на жилье и семейно-правовых отношений с собственником данного помещения:
— у членов семьи, бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, имевших в момент приватизации равные с ним права на это помещение, но отказавшихся от участия в приватизации3;
— и у членов семьи (в том числе бывших) лица, принятого в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива, которому в соответствии с ранее действовавшим законодательством жилое помещение было предоставлено по ордеру на основании решения общего собрания членов кооператива, утвержденного исполнительным комитетом районного (городского, районного в городе) Совета народных депутатов, если после вселения указанных лиц ордер, в который данные члены семьи были включены, не был признан недействительным4.
В том числе в этой связи закон требует обязательного включения в договор купли-продажи жилого помещения существенного условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования этим объектом после его продажи, с указанием характера соответствующих прав, без согласования которого договор не должен считаться заключенным (пункт 1 статьи 558 ГК РФ)5.
Тем не менее, независимо от выполнения требования пункта 1 статьи 558 ГК РФ и несмотря на то, что сведения о лицах, имеющих право пользования жилым помещением по вышеуказанным основаниям, согласно действующему законодательству, не регистрируются, перечисленные права пользования жилым помещением сохраняются при переходе права собственности на него к другому, даже добросовестному, лицу (в том числе поэтому приобретателям жилья на вторичном рынке рекомендуется — чтобы хоть в какой-то мере нивелировать подобные риски — насколько это доступно, выяснять среди прочего информацию о лицах, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства или по месту пребывания, а также снятых с регистрационного учета по месту пребывания или месту жительства, и об основаниях снятия их с учета).
Несбалансированность описанного подхода к размещению сведений о правах на жилые помещения в государственном реестре отметил Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 24.03.2015 № 5-П, предписав федеральному законодателю создать механизм эффективного информирования участников оборота недвижимости о такого рода обременениях жилых помещений.
В отсутствие должного регулирования Конституционный суд РФ указал на необходимость учета при разрешении споров между добросовестным приобретателем обремененного жилья и членами семьи бывшего собственника наличия у последних другого жилья, а также возможности его приобретения при определенных условиях6.
Принятый во исполнение постановления Конституционного суда РФ Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» наконец установил регистроспособность сведений о правах пользования жилым помещением описанных категорий лиц, а именно:
1) членов семьи (бывших членов семьи) собственника приватизированного жилого помещения, имевших в момент приватизации права пользования этим помещением наравне с приватизировавшим его лицом;
2) членов семьи (в том числе бывших) собственника жилого помещения, приобретшего право собственности на него по документу о полной выплате паевого взноса членом жилищного, жилищно-строительного кооператива, если указанные лица в момент выплаты паевого взноса были упомянуты в качестве членов семьи члена кооператива в выданном при вселении ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов соответствующего кооператива, либо в решении общего собрания членов кооператива о его предоставлении, либо до этого момента были вселены в жилое помещение как члены семьи члена ЖК (ЖСК) на основании решения общего собрания его членов или решения суда7.
Заявление о внесении в ЕГРН и исключении из него сведений о правах пользования жилым помещением подается его собственником (всеми сособственниками, если помещение находится в общей долевой собственности) и соответствующими членами семьи (бывшими членами семьи), обладающими правом пользования жилым помещением. Указанная запись может быть внесена в реестр и по решению суда.
Кроме того, закон установил требование получения нотариально удостоверенного согласия перечисленных категорий лиц на передачу собственником используемого ими жилого помещения в залог (ипотеку)8.
Как видно, закон не закрепил ни обязанности государственной регистрации указанных сведений в ЕГРН, ни санкции за ее неисполнение. Поэтому, учитывая специфику данных отношений, вряд ли следует ожидать, что в случае возникновения споров по искам добросовестных приобретателей соответствующих жилых помещений судебная практика воспримет отсутствие государственной регистрации прав пользования такими помещениями в качестве безусловного основания для принудительного выселения соответствующих лиц из занимаемых ими объектов недвижимости. Поскольку нельзя наказывать за неосуществление права.
В то же время не утратили актуальности и вышеупомянутые разъяснения Конституционного суда РФ об учете при разрешении такого рода споров наличия у пользователей жилья возможности обеспечить свое право на жилище иным способом.
В любом случае внесение в ЕГРН записи о наличии описанного обременения жилого помещения хотя бы отчасти убережет потенциальных приобретателей от риска покупки «стесненного» в фактическом и юридическом смысле жилого помещения, а граждан, сохраняющих право пользования им, — как минимум от участия в потенциальных судебных тяжбах.
В этой связи следовало бы порекомендовать лицам, обладающим названным правом пользования жилым помещением, зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости, что станет юридически возможным с 1 сентября 2025 года.
1 Автор термина — Б. М. Гонгало. См.: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенинникова. С. 27.
2 В силу части 1 статьи 31 ЖК РФ «К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи».
3 См. статью 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей до 01.09.2025; пункт 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14; ответы на вопросы № 37, 45 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2005 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006. Об отказе от данного права см.: пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, определение ВС РФ от 26.07.2016 № 35-КГ16-14; определение ВС РФ от 23.12.2020 № 14-КАД20-9-К1.
4 См. постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева», определение ВС РФ от 29.05.2012 № 11-КГ12-2.
5 О проблемах толкования и применения пункта 1 статьи 558 ГК РФ см.: Бандо М. В. О квалификации перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, в качестве существенного условия договора купли-продажи жилого помещения // Закон. 2015. № 4 (Система ГАРАНТ).
6 См. также: определение ВС РФ от 22.05.2018 № 4-КГ18-18.
7 Законодатель одновременно текстуально уточнил круг субъектов, сохраняющих право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений с его собственником, в статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
8 Описанные изменения вступают в силу с 1 сентября 2025 года.
Сведения о правах на недвижимое имущество и их „стеснениях“1» содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), из которого любое лицо может получить выписку (например, при покупке квартиры).
В то же время некоторые обременения жилых помещений, согласно действующему законодательству, государственной регистрации не подлежат.
Например, по общему правилу, закрепленному в статье 292 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), статье 31 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), членам семьи собственника жилого помещения2, проживающим в нем, принадлежит не регистрируемое право пользования этим помещением наравне с его собственником, которое прекращается с момента перехода права собственности последнего к третьему лицу (пункт 2 статьи 292 ГК РФ), а также с прекращением у члена семьи семейных отношений с собственником жилого помещения (часть 4 статьи 31 ЖК РФ).
Но это право пользования жилым помещением, по общему правилу, сохраняется независимо от перехода права собственности на жилье и семейно-правовых отношений с собственником данного помещения:
— у членов семьи, бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, имевших в момент приватизации равные с ним права на это помещение, но отказавшихся от участия в приватизации3;
— и у членов семьи (в том числе бывших) лица, принятого в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива, которому в соответствии с ранее действовавшим законодательством жилое помещение было предоставлено по ордеру на основании решения общего собрания членов кооператива, утвержденного исполнительным комитетом районного (городского, районного в городе) Совета народных депутатов, если после вселения указанных лиц ордер, в который данные члены семьи были включены, не был признан недействительным4.
В том числе в этой связи закон требует обязательного включения в договор купли-продажи жилого помещения существенного условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования этим объектом после его продажи, с указанием характера соответствующих прав, без согласования которого договор не должен считаться заключенным (пункт 1 статьи 558 ГК РФ)5.
Тем не менее, независимо от выполнения требования пункта 1 статьи 558 ГК РФ и несмотря на то, что сведения о лицах, имеющих право пользования жилым помещением по вышеуказанным основаниям, согласно действующему законодательству, не регистрируются, перечисленные права пользования жилым помещением сохраняются при переходе права собственности на него к другому, даже добросовестному, лицу (в том числе поэтому приобретателям жилья на вторичном рынке рекомендуется — чтобы хоть в какой-то мере нивелировать подобные риски — насколько это доступно, выяснять среди прочего информацию о лицах, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства или по месту пребывания, а также снятых с регистрационного учета по месту пребывания или месту жительства, и об основаниях снятия их с учета).
Несбалансированность описанного подхода к размещению сведений о правах на жилые помещения в государственном реестре отметил Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 24.03.2015 № 5-П, предписав федеральному законодателю создать механизм эффективного информирования участников оборота недвижимости о такого рода обременениях жилых помещений.
В отсутствие должного регулирования Конституционный суд РФ указал на необходимость учета при разрешении споров между добросовестным приобретателем обремененного жилья и членами семьи бывшего собственника наличия у последних другого жилья, а также возможности его приобретения при определенных условиях6.
Принятый во исполнение постановления Конституционного суда РФ Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» наконец установил регистроспособность сведений о правах пользования жилым помещением описанных категорий лиц, а именно:
1) членов семьи (бывших членов семьи) собственника приватизированного жилого помещения, имевших в момент приватизации права пользования этим помещением наравне с приватизировавшим его лицом;
2) членов семьи (в том числе бывших) собственника жилого помещения, приобретшего право собственности на него по документу о полной выплате паевого взноса членом жилищного, жилищно-строительного кооператива, если указанные лица в момент выплаты паевого взноса были упомянуты в качестве членов семьи члена кооператива в выданном при вселении ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов соответствующего кооператива, либо в решении общего собрания членов кооператива о его предоставлении, либо до этого момента были вселены в жилое помещение как члены семьи члена ЖК (ЖСК) на основании решения общего собрания его членов или решения суда7.
Заявление о внесении в ЕГРН и исключении из него сведений о правах пользования жилым помещением подается его собственником (всеми сособственниками, если помещение находится в общей долевой собственности) и соответствующими членами семьи (бывшими членами семьи), обладающими правом пользования жилым помещением. Указанная запись может быть внесена в реестр и по решению суда.
Кроме того, закон установил требование получения нотариально удостоверенного согласия перечисленных категорий лиц на передачу собственником используемого ими жилого помещения в залог (ипотеку)8.
Как видно, закон не закрепил ни обязанности государственной регистрации указанных сведений в ЕГРН, ни санкции за ее неисполнение. Поэтому, учитывая специфику данных отношений, вряд ли следует ожидать, что в случае возникновения споров по искам добросовестных приобретателей соответствующих жилых помещений судебная практика воспримет отсутствие государственной регистрации прав пользования такими помещениями в качестве безусловного основания для принудительного выселения соответствующих лиц из занимаемых ими объектов недвижимости. Поскольку нельзя наказывать за неосуществление права.
В то же время не утратили актуальности и вышеупомянутые разъяснения Конституционного суда РФ об учете при разрешении такого рода споров наличия у пользователей жилья возможности обеспечить свое право на жилище иным способом.
В любом случае внесение в ЕГРН записи о наличии описанного обременения жилого помещения хотя бы отчасти убережет потенциальных приобретателей от риска покупки «стесненного» в фактическом и юридическом смысле жилого помещения, а граждан, сохраняющих право пользования им, — как минимум от участия в потенциальных судебных тяжбах.
В этой связи следовало бы порекомендовать лицам, обладающим названным правом пользования жилым помещением, зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости, что станет юридически возможным с 1 сентября 2025 года.
1 Автор термина — Б. М. Гонгало. См.: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенинникова. С. 27.
2 В силу части 1 статьи 31 ЖК РФ «К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи».
3 См. статью 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей до 01.09.2025; пункт 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14; ответы на вопросы № 37, 45 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2005 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006. Об отказе от данного права см.: пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, определение ВС РФ от 26.07.2016 № 35-КГ16-14; определение ВС РФ от 23.12.2020 № 14-КАД20-9-К1.
4 См. постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева», определение ВС РФ от 29.05.2012 № 11-КГ12-2.
5 О проблемах толкования и применения пункта 1 статьи 558 ГК РФ см.: Бандо М. В. О квалификации перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, в качестве существенного условия договора купли-продажи жилого помещения // Закон. 2015. № 4 (Система ГАРАНТ).
6 См. также: определение ВС РФ от 22.05.2018 № 4-КГ18-18.
7 Законодатель одновременно текстуально уточнил круг субъектов, сохраняющих право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений с его собственником, в статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
8 Описанные изменения вступают в силу с 1 сентября 2025 года.
