преподаватель кафедры судебной деятельности и уголовного процесса Уральского государственного юридического университета им. В. Ф. Яковлева, юрист
Дарение недвижимости между родственниками остается одной из самых распространенных сделок в гражданском праве. Чаще всего родители дарят квартиры детям, супруги передают друг другу доли в общем жилье, бабушки и дедушки делают подарки внукам. На первый взгляд оформление договора дарения кажется простой сделкой с недвижимостью, где стороны подписывают договор, нотариус его удостоверяет, а Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Однако на практике процедура имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать, чтобы сделка не была признана недействительной, а государственная регистрация не была приостановленной.
Правовое регулирование дарения содержится в гл. 32 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Главный признак такой сделки — безвозмездность, а это означает, что даритель не должен получать встречного предоставления, будь то деньги, услуги или иные обязательства. Если договор содержит такие условия, то такой договор может быть признан притворным на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ.
В отношении недвижимого имущества законодатель устанавливает особые требования. Договор дарения недвижимости всегда заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 574 ГК РФ, ст. 163 ГК РФ). С 13 января 2025 года нотариальное удостоверение стало обязательным для всех договоров дарения недвижимого имущества в России. Это нововведение направлено на повышение безопасности сделок и защиту участников от мошенничества. Нотариус теперь не только удостоверяет договор, но и разъясняет его правовую природу и последствия сторонам, а также самостоятельно направляет документы в Росреестр для государственной регистрации. Таким образом, роль нотариуса в сделках дарения значительно усилилась.
Переход права собственности к одаряемому осуществляется только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). Это требование закреплено в ст. 551 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Пока запись в ЕГРН не внесена, одаряемый юридически не является собственником.
Первоначально для оформления договора дарения необходимо собрать определенный пакет документов. В первую очередь стороны представляют паспорта дарителя и одаряемого. Кроме того, могут потребоваться правоустанавливающие документы на недвижимость, если право собственности возникло до введения единой системы ЕГРН. Если имущество приобретено в период брака и является совместной собственностью супругов, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Когда от имени дарителя или одаряемого действует представитель, то необходимо оформить нотариальную доверенность, которая должна содержать прямое указание на конкретного одаряемого и конкретный объект дарения, что соответствует ст. 185.1 ГК РФ.
Особый порядок действует при дарении несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам. В таких случаях сделка возможна только с согласия органа опеки и попечительства, что закреплено в ст. 37 ГК РФ и Федеральном законе от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Нотариус проверяет наличие такого согласия, а в случае его отсутствия вправе отказать в удостоверении договора.
Естественно основным является содержание договора дарения, которое должно быть максимально конкретным и полным. В договор включаются сведения о сторонах, описание объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение), реквизиты правоустанавливающих документов дарителя, также нужно отразить отсутствие встречных условий и обременений. Гражданский кодекс допускает включение в договор условия об отмене дарения, если одаряемый умрет раньше дарителя (ст. 578 ГК РФ). Недопустимо дарить только дом без участка, на котором он расположен или участок без жилого дома, если они юридически связаны (ст. 552 ГК РФ).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить его вместе с документами в Росреестр в электронном виде, по итогам регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН, которая и подтверждает его право собственности на недвижимость.
За нотариальное удостоверение договора уплачивается государственная пошлина в размере, установленном ст. 333.24 Налогового кодекса РФ, а для сделок между близкими родственниками предусмотрено льготное исчисление размера государственной пошлины. Кроме того, оплачивается нотариальный тариф за техническую работу, величина которого зависит от региона и определяется Нотариальной палатой субъекта Российской Федерации.
Важно: если дарение осуществляется между близкими родственниками, одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ. К близким родственникам относятся супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновленных, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры. Если же дарение совершается между иными лицами (например, дядей и племянником, тетей и племянницей, двоюродными братьями и сестрами), то у одаряемого возникает обязанность уплатить налог на доходы.
Судебная практика показывает, что наиболее частые ошибки связаны с неправильным оформлением согласия супруга, отсутствием точных данных об объекте в договоре, включением условий, превращающих дарение в возмездную сделку, а также попытками подарить имущество, обремененное ипотекой или арестом. В последнем случае дарение невозможно до снятия ограничений.
Таким образом, договор дарения недвижимости между родственниками остается удобным способом передачи имущества, но требует строгого соблюдения норм права. С 2025 года роль нотариуса в таких сделках существенно возросла, что обеспечивает законность. Для сторон это означает больше уверенности, что право собственности будет зарегистрировано надлежащим образом. Однако особенно важно заранее продумать условия договора дарения, проверить комплект документов, ведь именно квалифицированная юридическая оценка на подготовительном этапе позволяет избежать гражданских споров.
Правовое регулирование дарения содержится в гл. 32 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Главный признак такой сделки — безвозмездность, а это означает, что даритель не должен получать встречного предоставления, будь то деньги, услуги или иные обязательства. Если договор содержит такие условия, то такой договор может быть признан притворным на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ.
В отношении недвижимого имущества законодатель устанавливает особые требования. Договор дарения недвижимости всегда заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 574 ГК РФ, ст. 163 ГК РФ). С 13 января 2025 года нотариальное удостоверение стало обязательным для всех договоров дарения недвижимого имущества в России. Это нововведение направлено на повышение безопасности сделок и защиту участников от мошенничества. Нотариус теперь не только удостоверяет договор, но и разъясняет его правовую природу и последствия сторонам, а также самостоятельно направляет документы в Росреестр для государственной регистрации. Таким образом, роль нотариуса в сделках дарения значительно усилилась.
Переход права собственности к одаряемому осуществляется только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). Это требование закреплено в ст. 551 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Пока запись в ЕГРН не внесена, одаряемый юридически не является собственником.
Первоначально для оформления договора дарения необходимо собрать определенный пакет документов. В первую очередь стороны представляют паспорта дарителя и одаряемого. Кроме того, могут потребоваться правоустанавливающие документы на недвижимость, если право собственности возникло до введения единой системы ЕГРН. Если имущество приобретено в период брака и является совместной собственностью супругов, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Когда от имени дарителя или одаряемого действует представитель, то необходимо оформить нотариальную доверенность, которая должна содержать прямое указание на конкретного одаряемого и конкретный объект дарения, что соответствует ст. 185.1 ГК РФ.
Особый порядок действует при дарении несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам. В таких случаях сделка возможна только с согласия органа опеки и попечительства, что закреплено в ст. 37 ГК РФ и Федеральном законе от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Нотариус проверяет наличие такого согласия, а в случае его отсутствия вправе отказать в удостоверении договора.
Естественно основным является содержание договора дарения, которое должно быть максимально конкретным и полным. В договор включаются сведения о сторонах, описание объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение), реквизиты правоустанавливающих документов дарителя, также нужно отразить отсутствие встречных условий и обременений. Гражданский кодекс допускает включение в договор условия об отмене дарения, если одаряемый умрет раньше дарителя (ст. 578 ГК РФ). Недопустимо дарить только дом без участка, на котором он расположен или участок без жилого дома, если они юридически связаны (ст. 552 ГК РФ).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить его вместе с документами в Росреестр в электронном виде, по итогам регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН, которая и подтверждает его право собственности на недвижимость.
За нотариальное удостоверение договора уплачивается государственная пошлина в размере, установленном ст. 333.24 Налогового кодекса РФ, а для сделок между близкими родственниками предусмотрено льготное исчисление размера государственной пошлины. Кроме того, оплачивается нотариальный тариф за техническую работу, величина которого зависит от региона и определяется Нотариальной палатой субъекта Российской Федерации.
Важно: если дарение осуществляется между близкими родственниками, одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ. К близким родственникам относятся супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновленных, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры. Если же дарение совершается между иными лицами (например, дядей и племянником, тетей и племянницей, двоюродными братьями и сестрами), то у одаряемого возникает обязанность уплатить налог на доходы.
Судебная практика показывает, что наиболее частые ошибки связаны с неправильным оформлением согласия супруга, отсутствием точных данных об объекте в договоре, включением условий, превращающих дарение в возмездную сделку, а также попытками подарить имущество, обремененное ипотекой или арестом. В последнем случае дарение невозможно до снятия ограничений.
Таким образом, договор дарения недвижимости между родственниками остается удобным способом передачи имущества, но требует строгого соблюдения норм права. С 2025 года роль нотариуса в таких сделках существенно возросла, что обеспечивает законность. Для сторон это означает больше уверенности, что право собственности будет зарегистрировано надлежащим образом. Однако особенно важно заранее продумать условия договора дарения, проверить комплект документов, ведь именно квалифицированная юридическая оценка на подготовительном этапе позволяет избежать гражданских споров.
