кандидат юридических наук, доцент кафедры финансового права Уральского государственного юридического университета имени В.Ф. Яковлева
Пока действующей редакцией подпункта 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость и введенных в эксплуатацию после 31 декабря 2019 года, в течение пяти последовательных налоговых периодов, считая с налогового периода, в котором такой объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию.
Буквальная трактовка данной нормы не позволяла применить налоговую льготу в полной мере. Так, следует учитывать, что такие объекты недвижимости, как административно-деловые центры и торговые центры, признаются облагаемыми по кадастровой стоимости только при условии их включения в перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости. Данный перечень определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
В Свердловской области данный перечень объектов на соответствующий налоговый период ежегодно утверждается Правительством Свердловской области (например, постановлением Правительства Свердловской области от 15.12.2022 № 877-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2023 год»).
В силу пункта 10 статьи 378.2 НК РФ построенные в течение налогового периода объекты недвижимости подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период.
Следовательно, если объект недвижимости введен в эксплуатацию, например, в 2021 году, то данный объект недвижимости не может считаться облагаемым по кадастровой стоимости в 2021 году. Он будет считаться таковым только в 2022 году, если будет включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на 2022 год. Принимая это во внимание, при применении первоначальной редакции подпункта 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ срок применения налоговой льготы, который формально должен начинаться с года ввода объекта в эксплуатацию, фактически сокращался с 5 до 4 лет.
Признав данный дефект, законодатель привел подпункт 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ в соответствие с нормами НК РФ: с 1 января 2024 года пять последовательных налоговых периодов, в течение которых может быть применена льгота, начинают исчисляться с налогового периода, в котором налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении такого объекта недвижимого имущества впервые определяется как кадастровая стоимость (то есть когда объект включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на данный налоговый период).
Однако непонятно, зачем при корректировке данной льготы понадобилось сохранить налогообложение объекта недвижимости в небольшой промежуток времени менее года: с момента его ввода в эксплуатацию до включения его в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Несмотря на то, что в этот промежуток времени налог определяется исходя не из кадастровой, а среднегодовой стоимости имущества, налоговая нагрузка на налогоплательщика в этот период будет являться весьма значительной: среднегодовая стоимость объекта недвижимости основывается на данных бухгалтерского баланса – остаточной стоимости объекта, которая в начале его эксплуатации остается достаточно высокой (поскольку, как правило, учитывает все произведенные расходы на строительство объекта и еще не самортизирована в значительной степени).
Кроме того, первый год эксплуатации коммерческого объекта недвижимости, как правило, не приводит к положительному экономическому эффекту. Напротив, в этот период собственник объекта продолжает нести расходы на приведение объекта в пригодное состояние (под собственные нужды или нужды арендаторов) и на его благоустройство, объект только начинает «заселяться» арендаторами, оборудоваться мощностями и еще не приносит той прибыли, которая могла бы стать источником уплаты налога на имущество.
С учетом этого налогообложение объекта недвижимости с момента его ввода в эксплуатацию до включения его в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, при последующем освобождении объекта недвижимости от уплаты налога на 5 лет выглядит нелогичным, не учитывает сроки окупаемости вложений в объекты недвижимости и фактическую способность налогоплательщика к уплате налога на данном (начальном) этапе эксплуатации недвижимости.
Представляется, что для достижения цели налоговой льготы, предусмотренной подпунктом 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ, ее сфера действия могла бы быть расширена в том числе на первый год эксплуатации объекта (а именно на период с момента его ввода в эксплуатацию до признания его облагаемым по кадастровой стоимости).
Буквальная трактовка данной нормы не позволяла применить налоговую льготу в полной мере. Так, следует учитывать, что такие объекты недвижимости, как административно-деловые центры и торговые центры, признаются облагаемыми по кадастровой стоимости только при условии их включения в перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости. Данный перечень определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
В Свердловской области данный перечень объектов на соответствующий налоговый период ежегодно утверждается Правительством Свердловской области (например, постановлением Правительства Свердловской области от 15.12.2022 № 877-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2023 год»).
В силу пункта 10 статьи 378.2 НК РФ построенные в течение налогового периода объекты недвижимости подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период.
Следовательно, если объект недвижимости введен в эксплуатацию, например, в 2021 году, то данный объект недвижимости не может считаться облагаемым по кадастровой стоимости в 2021 году. Он будет считаться таковым только в 2022 году, если будет включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на 2022 год. Принимая это во внимание, при применении первоначальной редакции подпункта 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ срок применения налоговой льготы, который формально должен начинаться с года ввода объекта в эксплуатацию, фактически сокращался с 5 до 4 лет.
Признав данный дефект, законодатель привел подпункт 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ в соответствие с нормами НК РФ: с 1 января 2024 года пять последовательных налоговых периодов, в течение которых может быть применена льгота, начинают исчисляться с налогового периода, в котором налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении такого объекта недвижимого имущества впервые определяется как кадастровая стоимость (то есть когда объект включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, на данный налоговый период).
Однако непонятно, зачем при корректировке данной льготы понадобилось сохранить налогообложение объекта недвижимости в небольшой промежуток времени менее года: с момента его ввода в эксплуатацию до включения его в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Несмотря на то, что в этот промежуток времени налог определяется исходя не из кадастровой, а среднегодовой стоимости имущества, налоговая нагрузка на налогоплательщика в этот период будет являться весьма значительной: среднегодовая стоимость объекта недвижимости основывается на данных бухгалтерского баланса – остаточной стоимости объекта, которая в начале его эксплуатации остается достаточно высокой (поскольку, как правило, учитывает все произведенные расходы на строительство объекта и еще не самортизирована в значительной степени).
Кроме того, первый год эксплуатации коммерческого объекта недвижимости, как правило, не приводит к положительному экономическому эффекту. Напротив, в этот период собственник объекта продолжает нести расходы на приведение объекта в пригодное состояние (под собственные нужды или нужды арендаторов) и на его благоустройство, объект только начинает «заселяться» арендаторами, оборудоваться мощностями и еще не приносит той прибыли, которая могла бы стать источником уплаты налога на имущество.
С учетом этого налогообложение объекта недвижимости с момента его ввода в эксплуатацию до включения его в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, при последующем освобождении объекта недвижимости от уплаты налога на 5 лет выглядит нелогичным, не учитывает сроки окупаемости вложений в объекты недвижимости и фактическую способность налогоплательщика к уплате налога на данном (начальном) этапе эксплуатации недвижимости.
Представляется, что для достижения цели налоговой льготы, предусмотренной подпунктом 26 пункта 2 статьи 3 Закона Свердловской области от 27.11.2003 № 35-ОЗ, ее сфера действия могла бы быть расширена в том числе на первый год эксплуатации объекта (а именно на период с момента его ввода в эксплуатацию до признания его облагаемым по кадастровой стоимости).
