преподаватель кафедры теории государства и права Уральского государственного юридического университета им. В.Ф. Яковлева, оценщик, член Экспертного совета Ассоциации СРОО «Свободный оценочный департамент»
В последние годы, в связи с внедрением в практику новых технологий, на общефедеральном и региональном уровнях большое внимание уделяется как вопросам развития городской среды в целом, так и вопросам реализации отдельных девелоперских проектов. Особенно актуально это для крупных городов, где активно идет жилищное и транспортное строительство, в том числе реализуется много проектов по комплексному развитию территории.
Данные процессы нередко порождают споры, связанные с необходимостью изъятия объектов недвижимости у их прежних собственников с целью высвобождения территорий для застройки. И главный вопрос, который возникает в ходе подготовки к новому строительству, — вопрос справедливой компенсации за изымаемую собственность. Статистика показывает, что доля споров о величине компенсации, разрешаемых в досудебном порядке, не превышает 10–15% от общего количества, в то время как подавляющее их большинство рассматривается судами. Последние, как правило, для определения размера возмещения назначают соответствующие судебные экспертизы, причем в качестве судебных экспертов привлекаются профессиональные оценщики.
Несмотря на то, что практика рассмотрения в судах дел об изъятии объектов недвижимости (в том числе для государственных и муниципальных нужд) складывалась долгие годы, приходится констатировать отсутствие единообразия как судебных решений по вопросам компенсации, так и методик, применяемых судебными экспертами при ее расчете.
В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции РФ, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Данное положение получило дальнейшее развитие в гражданском, жилищном и земельном законодательстве (статья 281 ГК РФ, статьи 32 и 32.1. ЖК РФ, статья 56.8 ЗК РФ). Так, в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:
• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество);
• все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с:
- изменением места проживания,
- временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,
- переездом,
- поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него,
- оформлением права собственности на другое жилое помещение,
- досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами,
- в том числе упущенную выгоду.
На практике при назначении судебных экспертиз в ходе рассмотрения судами споров об определении размера возмещения при изъятии объектов недвижимости перед экспертами-оценщиками нередко ставится также вопрос об определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Такая практика обусловлена правовой позицией Верховного суда РФ, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 29 апреля 2014 года. По мнению Верховного суда РФ, необходимость определения такой компенсации и включения ее в общей размер возмещения, выплачиваемого собственникам при изъятии у них помещений, продиктована требованиями статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая сохраняет за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт дома, если таковой не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Далее Верховный суд РФ указывает, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Данное правоположение нашло отражение в правоприменительной практике и активно применяется судами при разрешении споров об определении размера возмещения при изъятии объектов недвижимости путем выкупа.
Тем не менее подробный анализ существующих нормативных требований в данной сфере показывает, что такой вывод Верховного суда РФ является следствием расширительного толкования положений части 7 статьи 32 ЖК РФ. При этом обоснованность правовой позиции высшей судебной инстанции может быть поставлена под сомнение по следующим основаниям.
Во-первых, согласно анализируемой норме Жилищного кодекса РФ, в общий размер возмещения включаются «все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием». В то же время убытки собственников помещений, вызванные непроведением капитального ремонта многоквартирного дома и выразившиеся в снижении рыночной стоимости таких помещений, не находятся в причинно-следственной связи с решением государственных или муниципальных органов об изъятии, а потому, исходя из буквального смысла части 7 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться в размер возмещения, выплачиваемого собственникам при изъятии. Эти убытки имеют иную правовую и экономическую природу, поскольку не возникают одномоментно в результате волеизъявления государственных и муниципальных органов, а вызваны условиями эксплуатации объекта недвижимости. В этой связи решение судами вопросов о компенсации собственникам убытков, вызванных снижением уровня надежности здания, целесообразно было бы выделять в отдельные производства — тем более, что ответчиком по таким делам должен выступать региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов. Таким образом, существующая судебная практика отнесения подобных расходов на государственные или муниципальные органы, по решению которых производится изъятие, сомнительна с точки зрения законности.
Во-вторых, сомнения возникают относительно оснований приобретения помещений, при которых у собственника возникает право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Представляется логичным положение о том, что данное право должно возникать у собственника только в том случае, если соответствующее помещение было приобретено им в порядке бесплатной приватизации. В этом случае цель такой компенсации — не допустить дискриминации граждан по имущественному признаку при наделении их помещениями в жилых домах разного технического состояния. Напротив, в случае, когда собственник помещения приобрел его на возмездной основе (в результате купли-продажи, мены и др.), наделение его правом на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома излишне и может привести к неосновательному обогащению (статья 1102 ГК РФ), поскольку техническое состояние дома уже было учтено при приобретении объекта его текущим собственником по более низкой цене по сравнению с помещениями в отремонтированных домах. Такой вывод можно сделать исходя из анализа рынка недвижимости и положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»1, в соответствии с которым состояние объекта капитального строительства является ценообразующим фактором на рынке недвижимости и отражается на цене сделки. Естественно, данное положение верно при условии, если объект приобретался по рыночной стоимости.
Таким образом, ситуации, при которых требование о компенсации убытков собственников изымаемых помещений за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома можно было бы считать обоснованным, чрезвычайно редки и касаются случаев изъятия ранее приватизированных помещений, расположенных в многоквартирных домах, которые нуждались в проведении капитального ремонта на момент приватизации, не подвергались ему в дальнейшем и признаны аварийными на момент изъятия.
К сожалению, на практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда суды, руководствуясь правовой позицией Верховного суда РФ, включают компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в общий размер возмещения при изъятии помещений независимо от оснований их приобретения последними собственниками, периода владения, времени, прошедшего с момента последнего капитального ремонта, а также в отношении помещений в домах, не признанных аварийными. При этом вопрос включения такой компенсации в общий размер возмещения фактически решается судами в зависимости от наличия или отсутствия соответствующих требований со стороны собственников помещений.
Следует также отметить, что при проведении судебных экспертиз в величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в домах старого жилого фонда экспертами зачастую включается стоимость двух и более капитальных ремонтов, которые, по их мнению, должны были быть произведены к моменту исследования. При этом совершенно не учитываются взаимосвязанные положения статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ, в соответствии с которыми после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома, требуемому на дату приватизации, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений2.
Обоснованность учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома при расчете величины возмещения за изымаемые помещения подвергается сомнению и с точки зрения методики оценки. Поскольку рынок встроенных жилых и нежилых помещений (особенно в условиях мегаполисов) традиционно является развитым, при оценке стоимости изымаемых помещений оценщиками и судебными экспертами используется метод корректировок в рамках сравнительного подхода к оценке. Суть данного метода выражается в выборе аналогов оцениваемого объекта, проданных или предлагаемых к продаже на открытом рынке с последующими корректировками их цен на имеющиеся различия между аналогами и объектом оценки по ценообразующим признакам (пункт 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). При этом в качестве аналогов оценщиками, как правило, используются помещения, расположенные в домах, не требующих капитального ремонта, что согласуется с концепцией полного возмещения убытков согласно статье 15
ГК РФ. Полученная таким образом стоимость объекта оценки уже учитывает влияние ремонтных мероприятий, так как соответствует стоимости помещений, расположенных в многоквартирных домах, пригодных к дальнейшей эксплуатации. В этой связи расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и ее включение в общий размер возмещения при изъятии приведет к двойному учету технического состояния объекта капитального строительства и нарушению оценщиком принципа обоснованности (пункт 25 ФСО № 7).
Существующие единичные методики расчета величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, используемые оценщиками, не учитывают как ряда юридических особенностей института изъятия объектов недвижимости, так и общих методических требований оценки. Приходится констатировать непонимание специфики подобных дел со стороны как отдельных судей, так и привлекаемых экспертов. Решением проблемы видится пересмотр Верховным судом РФ своей правовой позиции и выработка четких и взвешенных методических рекомендаций, которые были бы основаны на результатах проведенной научно-практической работы с привлечением представителей судейского корпуса, оценочного сообщества, государственных и муниципальных органов, застройщиков.
1 Приказ Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 // СПС «КонсультантПлюс».
2 Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за II квартал 2007 года, утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 1 августа 2007 г. // СПС «КонсультантПлюс».
Данные процессы нередко порождают споры, связанные с необходимостью изъятия объектов недвижимости у их прежних собственников с целью высвобождения территорий для застройки. И главный вопрос, который возникает в ходе подготовки к новому строительству, — вопрос справедливой компенсации за изымаемую собственность. Статистика показывает, что доля споров о величине компенсации, разрешаемых в досудебном порядке, не превышает 10–15% от общего количества, в то время как подавляющее их большинство рассматривается судами. Последние, как правило, для определения размера возмещения назначают соответствующие судебные экспертизы, причем в качестве судебных экспертов привлекаются профессиональные оценщики.
Несмотря на то, что практика рассмотрения в судах дел об изъятии объектов недвижимости (в том числе для государственных и муниципальных нужд) складывалась долгие годы, приходится констатировать отсутствие единообразия как судебных решений по вопросам компенсации, так и методик, применяемых судебными экспертами при ее расчете.
В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции РФ, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Данное положение получило дальнейшее развитие в гражданском, жилищном и земельном законодательстве (статья 281 ГК РФ, статьи 32 и 32.1. ЖК РФ, статья 56.8 ЗК РФ). Так, в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:
• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество);
• все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с:
- изменением места проживания,
- временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,
- переездом,
- поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него,
- оформлением права собственности на другое жилое помещение,
- досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами,
- в том числе упущенную выгоду.
На практике при назначении судебных экспертиз в ходе рассмотрения судами споров об определении размера возмещения при изъятии объектов недвижимости перед экспертами-оценщиками нередко ставится также вопрос об определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Такая практика обусловлена правовой позицией Верховного суда РФ, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 29 апреля 2014 года. По мнению Верховного суда РФ, необходимость определения такой компенсации и включения ее в общей размер возмещения, выплачиваемого собственникам при изъятии у них помещений, продиктована требованиями статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая сохраняет за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт дома, если таковой не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Далее Верховный суд РФ указывает, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Данное правоположение нашло отражение в правоприменительной практике и активно применяется судами при разрешении споров об определении размера возмещения при изъятии объектов недвижимости путем выкупа.
Тем не менее подробный анализ существующих нормативных требований в данной сфере показывает, что такой вывод Верховного суда РФ является следствием расширительного толкования положений части 7 статьи 32 ЖК РФ. При этом обоснованность правовой позиции высшей судебной инстанции может быть поставлена под сомнение по следующим основаниям.
Во-первых, согласно анализируемой норме Жилищного кодекса РФ, в общий размер возмещения включаются «все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием». В то же время убытки собственников помещений, вызванные непроведением капитального ремонта многоквартирного дома и выразившиеся в снижении рыночной стоимости таких помещений, не находятся в причинно-следственной связи с решением государственных или муниципальных органов об изъятии, а потому, исходя из буквального смысла части 7 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться в размер возмещения, выплачиваемого собственникам при изъятии. Эти убытки имеют иную правовую и экономическую природу, поскольку не возникают одномоментно в результате волеизъявления государственных и муниципальных органов, а вызваны условиями эксплуатации объекта недвижимости. В этой связи решение судами вопросов о компенсации собственникам убытков, вызванных снижением уровня надежности здания, целесообразно было бы выделять в отдельные производства — тем более, что ответчиком по таким делам должен выступать региональный оператор капитального ремонта многоквартирных домов. Таким образом, существующая судебная практика отнесения подобных расходов на государственные или муниципальные органы, по решению которых производится изъятие, сомнительна с точки зрения законности.
Во-вторых, сомнения возникают относительно оснований приобретения помещений, при которых у собственника возникает право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Представляется логичным положение о том, что данное право должно возникать у собственника только в том случае, если соответствующее помещение было приобретено им в порядке бесплатной приватизации. В этом случае цель такой компенсации — не допустить дискриминации граждан по имущественному признаку при наделении их помещениями в жилых домах разного технического состояния. Напротив, в случае, когда собственник помещения приобрел его на возмездной основе (в результате купли-продажи, мены и др.), наделение его правом на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома излишне и может привести к неосновательному обогащению (статья 1102 ГК РФ), поскольку техническое состояние дома уже было учтено при приобретении объекта его текущим собственником по более низкой цене по сравнению с помещениями в отремонтированных домах. Такой вывод можно сделать исходя из анализа рынка недвижимости и положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»1, в соответствии с которым состояние объекта капитального строительства является ценообразующим фактором на рынке недвижимости и отражается на цене сделки. Естественно, данное положение верно при условии, если объект приобретался по рыночной стоимости.
Таким образом, ситуации, при которых требование о компенсации убытков собственников изымаемых помещений за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома можно было бы считать обоснованным, чрезвычайно редки и касаются случаев изъятия ранее приватизированных помещений, расположенных в многоквартирных домах, которые нуждались в проведении капитального ремонта на момент приватизации, не подвергались ему в дальнейшем и признаны аварийными на момент изъятия.
К сожалению, на практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда суды, руководствуясь правовой позицией Верховного суда РФ, включают компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в общий размер возмещения при изъятии помещений независимо от оснований их приобретения последними собственниками, периода владения, времени, прошедшего с момента последнего капитального ремонта, а также в отношении помещений в домах, не признанных аварийными. При этом вопрос включения такой компенсации в общий размер возмещения фактически решается судами в зависимости от наличия или отсутствия соответствующих требований со стороны собственников помещений.
Следует также отметить, что при проведении судебных экспертиз в величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в домах старого жилого фонда экспертами зачастую включается стоимость двух и более капитальных ремонтов, которые, по их мнению, должны были быть произведены к моменту исследования. При этом совершенно не учитываются взаимосвязанные положения статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ, в соответствии с которыми после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома, требуемому на дату приватизации, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений2.
Обоснованность учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома при расчете величины возмещения за изымаемые помещения подвергается сомнению и с точки зрения методики оценки. Поскольку рынок встроенных жилых и нежилых помещений (особенно в условиях мегаполисов) традиционно является развитым, при оценке стоимости изымаемых помещений оценщиками и судебными экспертами используется метод корректировок в рамках сравнительного подхода к оценке. Суть данного метода выражается в выборе аналогов оцениваемого объекта, проданных или предлагаемых к продаже на открытом рынке с последующими корректировками их цен на имеющиеся различия между аналогами и объектом оценки по ценообразующим признакам (пункт 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). При этом в качестве аналогов оценщиками, как правило, используются помещения, расположенные в домах, не требующих капитального ремонта, что согласуется с концепцией полного возмещения убытков согласно статье 15
ГК РФ. Полученная таким образом стоимость объекта оценки уже учитывает влияние ремонтных мероприятий, так как соответствует стоимости помещений, расположенных в многоквартирных домах, пригодных к дальнейшей эксплуатации. В этой связи расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и ее включение в общий размер возмещения при изъятии приведет к двойному учету технического состояния объекта капитального строительства и нарушению оценщиком принципа обоснованности (пункт 25 ФСО № 7).
Существующие единичные методики расчета величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, используемые оценщиками, не учитывают как ряда юридических особенностей института изъятия объектов недвижимости, так и общих методических требований оценки. Приходится констатировать непонимание специфики подобных дел со стороны как отдельных судей, так и привлекаемых экспертов. Решением проблемы видится пересмотр Верховным судом РФ своей правовой позиции и выработка четких и взвешенных методических рекомендаций, которые были бы основаны на результатах проведенной научно-практической работы с привлечением представителей судейского корпуса, оценочного сообщества, государственных и муниципальных органов, застройщиков.
1 Приказ Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 // СПС «КонсультантПлюс».
2 Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за II квартал 2007 года, утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 1 августа 2007 г. // СПС «КонсультантПлюс».