преподаватель кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета им. В.Ф. Яковлева
Многие участники долевого строительства сталкиваются с проблемой, когда в ситуации еще не введенного
в эксплуатацию, но уже построенного жилого дома фактический размер площади помещения (квартиры)
оказывается меньше установленного договором.
В рассматриваемом случае встает вопрос о принятии мер по соразмерному уменьшению цены помещения (квартиры). В большинстве случаев дольщики следуют стандартной процедуре: дожидаются ввода объекта
в эксплуатацию, передачи помещения (квартиры), обращаются с претензией к застройщику и в случае отказа идут
в суд с требованием о взыскании денежных средств в размере соответствующего отклонения фактической площади
от договорной.
Вместе с тем законодательством не запрещается дольщику потребовать соразмерного уменьшения цены в размере соответствующей разницы в квадратуре помещения (квартиры), не дожидаясь ввода в эксплуатацию дома и передачи квартиры застройщиком. Необходимость оперативного принятия мер по защите своих прав зачастую вызвана неблагонадежностью застройщика, когда высоки риски, что после ввода в эксплуатацию дома и передачи помещения (квартиры) застройщик станет неплатежеспособным.
При анализе процедуры уменьшения цены помещения (квартиры) стоит иметь в виду, что в подавляющем большинстве случаев в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) денежные средства размещаются участником на специальном счете эскроу. Депонируемые средства блокируются до возникновения у застройщика права на получение выплаты, ни одна из сторон договора условного депонирования
не может распорядиться депонируемой суммой, если иное не предусмотрено договором.
Как указывается в п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2021)
(утв. Президиумом Верховного суда РФ 10.11.2021), при таких обстоятельствах участник долевого строительства
не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,2 кв. м, что не было учтено судебными инстанциями. Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения,
не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Таким образом, участник вправе требовать изменения цены при любом отклонении фактических размеров площади помещения от размеров, установленных договором, за исключением случаев, когда договором предусмотрено допустимое отклонение площади.
Для осуществления фиксации несоответствия размеров площади помещения необходимо привлечь специалиста, квалификация и познания которого позволяют ему профессионально осуществить мероприятия по установлению фактического отклонения площади помещения (квартиры).
Важно, чтобы о предстоящем исследовании недостатка застройщик был извещен не менее чем за три рабочих дня
до обозначенной даты мероприятий. Направить уведомление в адрес застройщика следует заказным письмом
с описью и уведомлением, а также по возможности посредством электронной почты. Заблаговременное уведомление застройщика позволит сохранить объективность планируемого исследования и в последующем придаст большую доказательственную силу заключению специалиста в судебном процессе.
После окончания исследования фактических размеров площади помещения и составления специалистом заключения (акта осмотра) необходимо произвести расчет подлежащей уменьшению цены, направить требование в адрес застройщика с приложением заключения об уменьшении цены. Также вместе с основным требованием подлежит указанию требование о компенсации стоимости услуг специалиста, что допускается в силу п. «м» ч. 1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее — постановление Правительства РФ № 2380), если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
Согласно п. «з» ч. 1 постановления Правительства РФ № 2380 требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение десяти рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства.
При негативном исходе рассмотрения претензии застройщиком требования подлежат судебной защите.
Исковое требование будет заключаться в уменьшении цены договора участия в долевом строительстве в размере стоимости 1 кв. м по договору, умноженной на размер отклонения площади помещения в кв. м. Целью обращения
в суд является именно изменение цены договора, а не взыскание средств с застройщика.
На основании судебного решения об изменении подлежащей оплате цены застройщику прекращаются правовое
и экономическое основания для депонирования средств на счете эскроу в части цены, на которую уменьшена стоимость помещения, в связи с чем уполномоченный банк, являющийся эскроу-агентом, обязан по требованию участника осуществить возврат соответствующей суммы депонируемых денежных средств.
в эксплуатацию, но уже построенного жилого дома фактический размер площади помещения (квартиры)
оказывается меньше установленного договором.
В рассматриваемом случае встает вопрос о принятии мер по соразмерному уменьшению цены помещения (квартиры). В большинстве случаев дольщики следуют стандартной процедуре: дожидаются ввода объекта
в эксплуатацию, передачи помещения (квартиры), обращаются с претензией к застройщику и в случае отказа идут
в суд с требованием о взыскании денежных средств в размере соответствующего отклонения фактической площади
от договорной.
Вместе с тем законодательством не запрещается дольщику потребовать соразмерного уменьшения цены в размере соответствующей разницы в квадратуре помещения (квартиры), не дожидаясь ввода в эксплуатацию дома и передачи квартиры застройщиком. Необходимость оперативного принятия мер по защите своих прав зачастую вызвана неблагонадежностью застройщика, когда высоки риски, что после ввода в эксплуатацию дома и передачи помещения (квартиры) застройщик станет неплатежеспособным.
При анализе процедуры уменьшения цены помещения (квартиры) стоит иметь в виду, что в подавляющем большинстве случаев в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) денежные средства размещаются участником на специальном счете эскроу. Депонируемые средства блокируются до возникновения у застройщика права на получение выплаты, ни одна из сторон договора условного депонирования
не может распорядиться депонируемой суммой, если иное не предусмотрено договором.
Как указывается в п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2021)
(утв. Президиумом Верховного суда РФ 10.11.2021), при таких обстоятельствах участник долевого строительства
не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,2 кв. м, что не было учтено судебными инстанциями. Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения,
не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Таким образом, участник вправе требовать изменения цены при любом отклонении фактических размеров площади помещения от размеров, установленных договором, за исключением случаев, когда договором предусмотрено допустимое отклонение площади.
Для осуществления фиксации несоответствия размеров площади помещения необходимо привлечь специалиста, квалификация и познания которого позволяют ему профессионально осуществить мероприятия по установлению фактического отклонения площади помещения (квартиры).
Важно, чтобы о предстоящем исследовании недостатка застройщик был извещен не менее чем за три рабочих дня
до обозначенной даты мероприятий. Направить уведомление в адрес застройщика следует заказным письмом
с описью и уведомлением, а также по возможности посредством электронной почты. Заблаговременное уведомление застройщика позволит сохранить объективность планируемого исследования и в последующем придаст большую доказательственную силу заключению специалиста в судебном процессе.
После окончания исследования фактических размеров площади помещения и составления специалистом заключения (акта осмотра) необходимо произвести расчет подлежащей уменьшению цены, направить требование в адрес застройщика с приложением заключения об уменьшении цены. Также вместе с основным требованием подлежит указанию требование о компенсации стоимости услуг специалиста, что допускается в силу п. «м» ч. 1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее — постановление Правительства РФ № 2380), если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
Согласно п. «з» ч. 1 постановления Правительства РФ № 2380 требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение десяти рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства.
При негативном исходе рассмотрения претензии застройщиком требования подлежат судебной защите.
Исковое требование будет заключаться в уменьшении цены договора участия в долевом строительстве в размере стоимости 1 кв. м по договору, умноженной на размер отклонения площади помещения в кв. м. Целью обращения
в суд является именно изменение цены договора, а не взыскание средств с застройщика.
На основании судебного решения об изменении подлежащей оплате цены застройщику прекращаются правовое
и экономическое основания для депонирования средств на счете эскроу в части цены, на которую уменьшена стоимость помещения, в связи с чем уполномоченный банк, являющийся эскроу-агентом, обязан по требованию участника осуществить возврат соответствующей суммы депонируемых денежных средств.
