старший преподаватель кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета имени В.Ф. Яковлева, адвокат Адвокатской палаты Свердловской области
Уже совсем скоро — 1 марта 2025 года — многие юристы будут «праздновать» 20-летие Жилищного кодекса Российской Федерации. Несмотря на достаточный срок существования этого документа, до сих пор не утихают страсти по поводу отдельных его положений. Хотя это и понятно, помните фразу Воланда из «Мастера и Маргариты» про квартирный вопрос? Он испортил не только москвичей.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации правовое положение некоторых категорий граждан изменилось самым кардинальным образом. Так, до 2005 года в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) бывшие члены семьи собственника жилого помещения право пользования им сохраняли, тогда как со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) и ст. 31 указанного закона в ст. 292 ГК РФ появилась частица «не», что диаметрально поменяло смысл указанной нормы и правовое положение этих людей: бывшие члены семьи собственника жилого помещения право пользования указанным жилым помещением утратили, за исключением ряда случаев, прямо указанных в законе или договоре.
К числу таких случаев Закон относит ситуацию, когда в процессе приватизации жилого помещения, на основании которой возникло право собственности на него, один из членов семьи отказался от участия в приватизации в пользу других членов своей семьи. При этом в силу своего правового положения он мог стать собственником в порядке приватизации, но отчего-то не захотел этого делать. В указанном случае в силу ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» за ним право пользования указанным жилым помещением сохраняется, на него не распространяются нормы п. 4 ст. 31 ЖК РФ (в силу которых, становясь бывшим членом семьи указанного собственника, он право пользования жилым помещением утрачивает).
Само по себе возникшее в силу указанных обстоятельств право на жилое помещение заслуживает отдельного внимания. Дело в том, что такие граждане, становясь бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения, в большинстве документов, подтверждающих наличие права, не фигурируют. Так, их никак нельзя увидеть в Выписке из Единого реестра недвижимости (ЕГРН) — собственниками они не являются. Из той же Выписки невозможно увидеть, что жилое помещение обременено правами этих лиц — Закон (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — далее ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») не предусматривает возможности регистрации прав этих лиц в качестве обременений жилого помещения. Увидеть этих людей (права этих людей на жилое помещение) может разве что грамотный юрист (или грамотный риелтор), который из справки формы 40 (справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, выдаваемая Центром регистрации граждан по месту жительства) усмотрит граждан, ранее зарегистрированных в жилом помещении, и спросит собственника жилья: а кто эти люди и в связи с чем они сняты с регистрационного учета? В ситуации, когда такой гражданин, например, отбывает наказание в местах лишения свободы, он автоматически снимается с регистрационного учета по месту жительства и регистрируется по месту пребывания в местах лишения свободы. В таких ситуациях, учитывая, что право собственности на жилое помещение было приобретено в порядке приватизации, а указанный человек от участия в ней отказался, он в силу вышеуказанных норм права сохраняет бессрочное (можно сказать, пожизненное) право пользования жилым помещением. Вернувшись из мест лишения свободы, он, по всей видимости, вполне обоснованно может предъявить к новым собственникам жилого помещения требование о вселении в него. Со всеми вытекающими отсюда последствиями. На языке риелторов, рассмотренная ситуация даже получила специфическое наименование — «квартирка с начинкой».
Во избежание подобных ситуаций еще в относительно недалеком 2015 году Конституционный суд РФ издал постановление от 24.03.2015 № 5-П, в котором поручил федеральному законодателю что-то с этим сделать, например, прописать в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правило о необходимости фиксации прав лиц, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения и сохранивших тем самым право пользования этим жилым помещением. Произошло это, правда, не совсем в связи с проблемой фиксации прав лиц, отказавшихся от участия приватизации, а в связи с отсутствием в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» возможности фиксации прав членов семьи члена жилищно-строительного кооператива (ЖСК), в связи с тем, что ранее жилые помещения в домах ЖСК предоставлялись с учетом количества членов семьи пайщика кооператива. Такие люди право собственности на жилое помещение в результате выплаты паевого взноса не приобретали (например, это могли быть дети пайщика, не участвующие в силу своего несовершеннолетнего возраста в выплате паевых взносов), тем не менее права на жилое помещение они приобретали — не будь их, размер предоставляемого под выплату пая (жилого помещения) был бы гораздо скромнее.
И вот, в конце 2023 года федеральный законодатель взялся-таки за решение этой проблемы. В Государственную думу был внесен законопроект № 498549-81, в котором основной идеей было внесение в ЕГРН сведений о проживающих в жилом помещении бывших членах семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом его приватизировавшим, и сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, включенных в ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, а в случае отсутствия ордера — на основании решения суда.
17 декабря 2024 года указанный законопроект был одобрен Государственной думой РФ. В результате получился Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», если быть точнее, изменения внесли в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Что мы теперь имеем. Ст. 74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнена пунктом, согласно которому «Ипотека приватизированного жилого помещения в случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, имевших в момент приватизации данного жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, а также ипотека жилого помещения, находящегося в собственности в связи с полной выплатой паевого взноса членом жилищно-строительного кооператива, в случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, указанных в момент полной выплаты паевого взноса членом жилищно-строительного кооператива в ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, либо вселенных до указанного момента в жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищно-строительного кооператива на основании решения суда и не утративших права пользования данным жилым помещением, устанавливается с согласия, оформленного в письменной форме и надлежащим образом удостоверенного, указанных в настоящем пункте членов семьи (бывших членов семьи) собственника жилого помещения».
Сразу хочется спросить, указанное законоположение защищает чьи права? Банка? (в нашем случае залогодержателя) — без согласия указанных выше лиц обременение залогом не состоится. Ладно. Банк в этой истории не самая «слабая» сторона в обязательстве.
Права залогодателя? Вряд ли. Ему, как собственнику жилого помещения, необходимо в силу тех или иных причин отдать жилое помещение в залог, который без согласия лиц, указанных в предыдущем абзаце, не состоится.
Самих этих лиц? Разве что их. Как представляется, действуя в интересах залогодателя, они такое согласие дадут. Если их интересы не совпадают с интересами залогодателя, в целях сохранения своих прав на жилое помещение они могут такого согласия не дать.
Идем дальше. Ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» дополнена перечнем лиц, которые даже в случае перехода права собственности на жилое помещение (например, в случае обращения банком взыскания на это жилое помещение) сохраняют право пользования указанным помещением. Помимо лиц, отказавшихся от участия в приватизации, теперь это и граждане, которые в момент полной выплаты паевого взноса были указаны в ордере в качестве членов семьи члена жилищно-строительного кооператива или вселены в жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищно-строительного кооператива на основании решения суда, имели равные права пользования этим помещением с членом жилищно-строительного кооператива и не утратили право пользования жилым помещением до момента перехода права собственности на него.
Комментарий. Хорошо, мы дополнили ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» упоминанием о людях, вселенных в кооперативную квартиру. Дальше что?
А дальше, собственно, то, с чего начиналась данная статья — проблема «прозрачности», отсутствия регистрации указанных лиц в Реестре прав на недвижимость, чтобы не только грамотному юристу (или грамотному риелтору) было понятно: «квартирка с начинкой». И что же мы имеем? Да, собственно, немного.
В Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» вносятся изменения, в соответствии с которыми обременение жилого помещения правами лиц, отказавшихся от участия в приватизации, или лиц, указанных в ордере на квартиру в ЖСК, регистрируются по заявлению собственника указанного жилого помещения в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления.
И все. Никаких последствий «незаявления» о таких обременениях законодатель не указывает. Никакой ответственности за отсутствие в ЕГРН таких сведений не предусмотрено. Сами обладатели этих ограниченных вещных прав (лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и лица, указанные в ордере как члены семьи пайщика жилого помещения в ЖСК на момент выплаты пая) самостоятельно зарегистрировать свое право в качестве обременения не могут. А много ли собственников побежит регистрировать такие обременения, чтобы, когда он захочет продать эту квартиру или отдать ее в залог банку, все эти третьи лица (например, потенциальные покупатели этого жилого помещения) узнали из ЕГРН о наличии таких обременений? Вопрос риторический.
И что же получается. Как не видели мы этих людей в документах, подтверждающих отсутствие обременений на жилое помещение, так и не увидим. Остается пожелание: покупая квартиру на вторичном рынке недвижимости, обращайтесь к грамотным риелторам, не жалейте денег на консультацию с юристом, специализирующимся на вопросах применения жилищного и гражданского законодательства. Иначе получится ситуация, как в фильме «Волшебная сила искусства» с Аркадием Райкиным. Посмотрите на досуге — хороший фильм.
1[Электронный ресурс]. URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/498549-8. Дата обращения 26.02.2025.
С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации правовое положение некоторых категорий граждан изменилось самым кардинальным образом. Так, до 2005 года в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) бывшие члены семьи собственника жилого помещения право пользования им сохраняли, тогда как со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) и ст. 31 указанного закона в ст. 292 ГК РФ появилась частица «не», что диаметрально поменяло смысл указанной нормы и правовое положение этих людей: бывшие члены семьи собственника жилого помещения право пользования указанным жилым помещением утратили, за исключением ряда случаев, прямо указанных в законе или договоре.
К числу таких случаев Закон относит ситуацию, когда в процессе приватизации жилого помещения, на основании которой возникло право собственности на него, один из членов семьи отказался от участия в приватизации в пользу других членов своей семьи. При этом в силу своего правового положения он мог стать собственником в порядке приватизации, но отчего-то не захотел этого делать. В указанном случае в силу ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» за ним право пользования указанным жилым помещением сохраняется, на него не распространяются нормы п. 4 ст. 31 ЖК РФ (в силу которых, становясь бывшим членом семьи указанного собственника, он право пользования жилым помещением утрачивает).
Само по себе возникшее в силу указанных обстоятельств право на жилое помещение заслуживает отдельного внимания. Дело в том, что такие граждане, становясь бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения, в большинстве документов, подтверждающих наличие права, не фигурируют. Так, их никак нельзя увидеть в Выписке из Единого реестра недвижимости (ЕГРН) — собственниками они не являются. Из той же Выписки невозможно увидеть, что жилое помещение обременено правами этих лиц — Закон (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — далее ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») не предусматривает возможности регистрации прав этих лиц в качестве обременений жилого помещения. Увидеть этих людей (права этих людей на жилое помещение) может разве что грамотный юрист (или грамотный риелтор), который из справки формы 40 (справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, выдаваемая Центром регистрации граждан по месту жительства) усмотрит граждан, ранее зарегистрированных в жилом помещении, и спросит собственника жилья: а кто эти люди и в связи с чем они сняты с регистрационного учета? В ситуации, когда такой гражданин, например, отбывает наказание в местах лишения свободы, он автоматически снимается с регистрационного учета по месту жительства и регистрируется по месту пребывания в местах лишения свободы. В таких ситуациях, учитывая, что право собственности на жилое помещение было приобретено в порядке приватизации, а указанный человек от участия в ней отказался, он в силу вышеуказанных норм права сохраняет бессрочное (можно сказать, пожизненное) право пользования жилым помещением. Вернувшись из мест лишения свободы, он, по всей видимости, вполне обоснованно может предъявить к новым собственникам жилого помещения требование о вселении в него. Со всеми вытекающими отсюда последствиями. На языке риелторов, рассмотренная ситуация даже получила специфическое наименование — «квартирка с начинкой».
Во избежание подобных ситуаций еще в относительно недалеком 2015 году Конституционный суд РФ издал постановление от 24.03.2015 № 5-П, в котором поручил федеральному законодателю что-то с этим сделать, например, прописать в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правило о необходимости фиксации прав лиц, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения и сохранивших тем самым право пользования этим жилым помещением. Произошло это, правда, не совсем в связи с проблемой фиксации прав лиц, отказавшихся от участия приватизации, а в связи с отсутствием в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» возможности фиксации прав членов семьи члена жилищно-строительного кооператива (ЖСК), в связи с тем, что ранее жилые помещения в домах ЖСК предоставлялись с учетом количества членов семьи пайщика кооператива. Такие люди право собственности на жилое помещение в результате выплаты паевого взноса не приобретали (например, это могли быть дети пайщика, не участвующие в силу своего несовершеннолетнего возраста в выплате паевых взносов), тем не менее права на жилое помещение они приобретали — не будь их, размер предоставляемого под выплату пая (жилого помещения) был бы гораздо скромнее.
И вот, в конце 2023 года федеральный законодатель взялся-таки за решение этой проблемы. В Государственную думу был внесен законопроект № 498549-81, в котором основной идеей было внесение в ЕГРН сведений о проживающих в жилом помещении бывших членах семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом его приватизировавшим, и сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, включенных в ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, а в случае отсутствия ордера — на основании решения суда.
17 декабря 2024 года указанный законопроект был одобрен Государственной думой РФ. В результате получился Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», если быть точнее, изменения внесли в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Что мы теперь имеем. Ст. 74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнена пунктом, согласно которому «Ипотека приватизированного жилого помещения в случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, имевших в момент приватизации данного жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, а также ипотека жилого помещения, находящегося в собственности в связи с полной выплатой паевого взноса членом жилищно-строительного кооператива, в случае наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, указанных в момент полной выплаты паевого взноса членом жилищно-строительного кооператива в ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, либо вселенных до указанного момента в жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищно-строительного кооператива на основании решения суда и не утративших права пользования данным жилым помещением, устанавливается с согласия, оформленного в письменной форме и надлежащим образом удостоверенного, указанных в настоящем пункте членов семьи (бывших членов семьи) собственника жилого помещения».
Сразу хочется спросить, указанное законоположение защищает чьи права? Банка? (в нашем случае залогодержателя) — без согласия указанных выше лиц обременение залогом не состоится. Ладно. Банк в этой истории не самая «слабая» сторона в обязательстве.
Права залогодателя? Вряд ли. Ему, как собственнику жилого помещения, необходимо в силу тех или иных причин отдать жилое помещение в залог, который без согласия лиц, указанных в предыдущем абзаце, не состоится.
Самих этих лиц? Разве что их. Как представляется, действуя в интересах залогодателя, они такое согласие дадут. Если их интересы не совпадают с интересами залогодателя, в целях сохранения своих прав на жилое помещение они могут такого согласия не дать.
Идем дальше. Ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» дополнена перечнем лиц, которые даже в случае перехода права собственности на жилое помещение (например, в случае обращения банком взыскания на это жилое помещение) сохраняют право пользования указанным помещением. Помимо лиц, отказавшихся от участия в приватизации, теперь это и граждане, которые в момент полной выплаты паевого взноса были указаны в ордере в качестве членов семьи члена жилищно-строительного кооператива или вселены в жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищно-строительного кооператива на основании решения суда, имели равные права пользования этим помещением с членом жилищно-строительного кооператива и не утратили право пользования жилым помещением до момента перехода права собственности на него.
Комментарий. Хорошо, мы дополнили ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» упоминанием о людях, вселенных в кооперативную квартиру. Дальше что?
А дальше, собственно, то, с чего начиналась данная статья — проблема «прозрачности», отсутствия регистрации указанных лиц в Реестре прав на недвижимость, чтобы не только грамотному юристу (или грамотному риелтору) было понятно: «квартирка с начинкой». И что же мы имеем? Да, собственно, немного.
В Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» вносятся изменения, в соответствии с которыми обременение жилого помещения правами лиц, отказавшихся от участия в приватизации, или лиц, указанных в ордере на квартиру в ЖСК, регистрируются по заявлению собственника указанного жилого помещения в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления.
И все. Никаких последствий «незаявления» о таких обременениях законодатель не указывает. Никакой ответственности за отсутствие в ЕГРН таких сведений не предусмотрено. Сами обладатели этих ограниченных вещных прав (лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и лица, указанные в ордере как члены семьи пайщика жилого помещения в ЖСК на момент выплаты пая) самостоятельно зарегистрировать свое право в качестве обременения не могут. А много ли собственников побежит регистрировать такие обременения, чтобы, когда он захочет продать эту квартиру или отдать ее в залог банку, все эти третьи лица (например, потенциальные покупатели этого жилого помещения) узнали из ЕГРН о наличии таких обременений? Вопрос риторический.
И что же получается. Как не видели мы этих людей в документах, подтверждающих отсутствие обременений на жилое помещение, так и не увидим. Остается пожелание: покупая квартиру на вторичном рынке недвижимости, обращайтесь к грамотным риелторам, не жалейте денег на консультацию с юристом, специализирующимся на вопросах применения жилищного и гражданского законодательства. Иначе получится ситуация, как в фильме «Волшебная сила искусства» с Аркадием Райкиным. Посмотрите на досуге — хороший фильм.
1[Электронный ресурс]. URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/498549-8. Дата обращения 26.02.2025.
