кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета имени В. Ф. Яковлева, доцент кафедры обязательственного права Уральского филиала ФГБНУ «Исследовательский центр частного права имени С. С. Алексеева при Президенте Российской Федерации»
С 13 января 2025 года вступили в силу поправки в п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), изменяющие форму договора дарения недвижимости между гражданами1. Действующая редакция указанного положения содержит следующую формулировку: договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
В пояснительной записке авторы законопроекта мотивировали такое нововведение необходимостью превентивной защиты имущественных прав граждан на стадии до совершения правонарушения (ex ante), а также обременительностью (как и сомнительной эффективностью) использования способов защиты уже после правонарушения — оспаривание сделок по различным основаниям (ex post). В первоначально предложенной редакции предполагалась, что требование о нотариальной форме не будет распространяться на близких родственников. В ходе обсуждения первоначальной формулировки от него было решено отказаться, поскольку зачастую противоправные действия в отношении собственников недвижимости совершаются самими близкими родственниками2. В связи с подобными соображениями текущая формулировка нацелена на защиту в том числе и от возможных злоупотреблений со стороны близких родственников.
В целом подобное нововведение следует поддержать хотя бы по той причине, что издержки, связанные с необходимостью нотариального заверения сделки3, могут предотвратить возникновение куда большего ущерба имущественным интересам дарителя. Создание дополнительного «фильтра» для совершения распорядительных действий в отношении самого ценного имущества (квартиры, иные жилые помещения, земельные участки и т. д.) предполагается вполне себе обоснованным.
Правовой культуре отечественных граждан есть куда расти, поэтому предупредительная функция нотариата, в рамках которой проявляется необходимость разъяснения последствий совершаемых юридических действий, представляется крайне полезной. Кроме того, само по себе участие в отношениях нотариуса является своего рода гарантией обеспечения имущественных интересов сторон при нарушении нотариальных действий с нарушением закона. Иными словами, если нотариус по своей вине допустит какие-либо нарушения, что повлечет нарушение имущественных прав граждан, то такой вред возмещается самим нотариусом в силу ст. 17 Закона о нотариате4. Более того имущественная ответственность нотариуса застрахована, в связи с чем, включая в отношения между сторонами фигуры нотариуса, законодателем предусмотрены эффективные механизмы защиты прав участников сделки. В любом случае нотариус заинтересован, в том числе имущественно, в исключении из сделок возможных дефектов для недопущения возможного оспаривания сделки (или применения последствий недействительности ничтожной сделки) в будущем.
Стоит отметить, что нотариальную форму распоряжения имуществом лишь условно можно назвать новшеством, так как в том же ГК РСФСР 1964 года в ч. 1 ст. 239 указанного нормативного акта содержалось положение о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого дома. Соответствующие правила были применимы и для договора дарения. Аналогичные положения были характеры и для дореволюционного законодательства. К сожалению, ослабленные требования к форме подобных действий (простая письменная форма для договора дарения недвижимости) повлекли куда больший вред, чем пользу: к подобной степени свободы оказались не готовы ни сами граждане, ни правоприменитель.
Несмотря на в целом позитивную оценку подобного нововведения, установление нотариальной формы сделки лишь только для договора дарения представляет собой скорее некую полумеру, которая вряд ли существенно повлияет в целом на сложившуюся ситуацию обмана излишне доверчивых (или страдающих заболеваниями) граждан. Например, стоит ожидать, что при установлении требования о нотариальной форме договора дарения различные противоправные действия будут происходить в иных формах отчуждения недвижимости, не предполагающей нотариального оформления. В первую очередь речь идет о договорах купли-продажи либо мене, а также их вариациях (смешанные и непоименованные договоры). Вряд ли борьба с обозначенными авторами законопроекта злоупотреблениями исчерпывается лишь договором дарения, в связи с чем есть вполне обоснованные предложения о нотариальной форме всех договоров об отчуждении недвижимости между гражданами.
1 Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
2 Экспертное заключение по проекту федерального закона № 498499-8 «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (принято на заседании Совета 11.04.2024 № 241-1/2024).
3 Согласно п. 30 Размеров регионального тарифа на 2025 год (утв. решением Правления Нотариальной палаты Свердловской области от 26.11.2024 № 12/24) стоимость удостоверения сделки, предметом которой является недвижимое имущество, составляет 11 980 рублей. Подобная стоимость нотариальных действий представляется вполне соразмерной стоимости (и сакральной ценности для отечественного гражданина) отчуждаемого жилого помещения.
4 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).
В пояснительной записке авторы законопроекта мотивировали такое нововведение необходимостью превентивной защиты имущественных прав граждан на стадии до совершения правонарушения (ex ante), а также обременительностью (как и сомнительной эффективностью) использования способов защиты уже после правонарушения — оспаривание сделок по различным основаниям (ex post). В первоначально предложенной редакции предполагалась, что требование о нотариальной форме не будет распространяться на близких родственников. В ходе обсуждения первоначальной формулировки от него было решено отказаться, поскольку зачастую противоправные действия в отношении собственников недвижимости совершаются самими близкими родственниками2. В связи с подобными соображениями текущая формулировка нацелена на защиту в том числе и от возможных злоупотреблений со стороны близких родственников.
В целом подобное нововведение следует поддержать хотя бы по той причине, что издержки, связанные с необходимостью нотариального заверения сделки3, могут предотвратить возникновение куда большего ущерба имущественным интересам дарителя. Создание дополнительного «фильтра» для совершения распорядительных действий в отношении самого ценного имущества (квартиры, иные жилые помещения, земельные участки и т. д.) предполагается вполне себе обоснованным.
Правовой культуре отечественных граждан есть куда расти, поэтому предупредительная функция нотариата, в рамках которой проявляется необходимость разъяснения последствий совершаемых юридических действий, представляется крайне полезной. Кроме того, само по себе участие в отношениях нотариуса является своего рода гарантией обеспечения имущественных интересов сторон при нарушении нотариальных действий с нарушением закона. Иными словами, если нотариус по своей вине допустит какие-либо нарушения, что повлечет нарушение имущественных прав граждан, то такой вред возмещается самим нотариусом в силу ст. 17 Закона о нотариате4. Более того имущественная ответственность нотариуса застрахована, в связи с чем, включая в отношения между сторонами фигуры нотариуса, законодателем предусмотрены эффективные механизмы защиты прав участников сделки. В любом случае нотариус заинтересован, в том числе имущественно, в исключении из сделок возможных дефектов для недопущения возможного оспаривания сделки (или применения последствий недействительности ничтожной сделки) в будущем.
Стоит отметить, что нотариальную форму распоряжения имуществом лишь условно можно назвать новшеством, так как в том же ГК РСФСР 1964 года в ч. 1 ст. 239 указанного нормативного акта содержалось положение о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого дома. Соответствующие правила были применимы и для договора дарения. Аналогичные положения были характеры и для дореволюционного законодательства. К сожалению, ослабленные требования к форме подобных действий (простая письменная форма для договора дарения недвижимости) повлекли куда больший вред, чем пользу: к подобной степени свободы оказались не готовы ни сами граждане, ни правоприменитель.
Несмотря на в целом позитивную оценку подобного нововведения, установление нотариальной формы сделки лишь только для договора дарения представляет собой скорее некую полумеру, которая вряд ли существенно повлияет в целом на сложившуюся ситуацию обмана излишне доверчивых (или страдающих заболеваниями) граждан. Например, стоит ожидать, что при установлении требования о нотариальной форме договора дарения различные противоправные действия будут происходить в иных формах отчуждения недвижимости, не предполагающей нотариального оформления. В первую очередь речь идет о договорах купли-продажи либо мене, а также их вариациях (смешанные и непоименованные договоры). Вряд ли борьба с обозначенными авторами законопроекта злоупотреблениями исчерпывается лишь договором дарения, в связи с чем есть вполне обоснованные предложения о нотариальной форме всех договоров об отчуждении недвижимости между гражданами.
1 Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
2 Экспертное заключение по проекту федерального закона № 498499-8 «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (принято на заседании Совета 11.04.2024 № 241-1/2024).
3 Согласно п. 30 Размеров регионального тарифа на 2025 год (утв. решением Правления Нотариальной палаты Свердловской области от 26.11.2024 № 12/24) стоимость удостоверения сделки, предметом которой является недвижимое имущество, составляет 11 980 рублей. Подобная стоимость нотариальных действий представляется вполне соразмерной стоимости (и сакральной ценности для отечественного гражданина) отчуждаемого жилого помещения.
4 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).
