В рамках Всероссийского форума «Юридическая неделя на Урале» 11 октября выступила Елена Белянская, член Ассоциации юристов России, нотариус города Екатеринбурга. Она рассказала о нюансах, связанных с передачей имущества по договору дарения, оформлением доверенности на право совершения определенных действий.

— Елена Александровна, какую правовую конструкция представляет собой договор дарения?

— Договор дарения — это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

Важный момент! Безвозмездно, то есть даром! Я отдаю и ничего взамен не получаю.

При наличии встречной передачи вещи или встречного обязательства договор не признается договором дарения. К примеру, приходит в контору бабушка и говорит: Я внуку квартиру подарю, а он меня «доходит» (будет обеспечивать продуктами, необходимым уходом до конца жизни). Здесь уже не договор дарения, а договор ренты или пожизненного содержания с иждивением.

— Человек, который получает дар, кому-то чем-то обязан?

— Нет. Это самое большое заблуждение людей, которые хотят подарить в обмен на какие-то услуги. Как только ты подарил квартиру, ты уже не собственник. Одаряемый с момента регистрации своего права в Росреестре имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: подарить, продать, оформить в залог без согласия дарителя.

В каких случаях можно использовать дарение, а в каких случаях дарение недопустимо?

— Подарить, отдать что-то хочешь — договор дарения. Много заблуждений у лиц пожилого возраста, когда дарение воспринимается как нечто, не имеющее последствий здесь и сейчас. Нотариус разъясняет, что последствия договора дарения достаточно серьезные. Для расторжения договора и признания его недействительным нужны веские основания. Договор невозможно расторгнуть в одностороннем порядке, в отличие от завещания. Иногда люди пожилого возраста путают завещание и дарение. Завещание — это одностороння сделка, его можно изменить или отменить. В случае с дарением — подарил и на этом ваше право собственности прекращается.

Если мы говорим про недвижимое имущество, то дарение запрещено от имени несовершеннолетних их законными представителями.

— Дарение по доверенности. Какими бывают доверенности, на осуществление каких действий выдаются?

— Доверенность — это передача полномочий от своего имени другому лицу совершать какие-либо действия, которые ты не можешь в какой-то момент совершить сам. Доверенности бывают разными: на продажу и покупку недвижимого и движимого имущества, на представление интересов в суде, получение справок и документов, и др. Нужно понимать, что человек, которому вы доверили, будет выступать от вашего имени и в ваших интересах.

Если вы доверили на свое имя купить квартиру, но в доверенности не указали, какую квартиру, за какую стоимость, тогда все это на усмотрение представителя. Есть даже такая фраза: за цену и на условиях по его усмотрению. Когда доверителю задаешь вопрос: и за 120 млн готовы купить квартиру? Нет, собирался за миллион. Тогда и в доверенности есть смысл написать «за сумму не более миллиона».

Или доверенность на продажу за цену и на условиях по его усмотрению. Хотите продать квартиру за 1 рубль? Нет. Логично в доверенности указать хотя бы стоимость не менее такой-то суммы.

Люди также верят в существование «генеральной» доверенности. Иногда приходят и просят сделать доверенность на ВСЁ! В практике бывают случаи, когда доверенности оформляются на 10 страницах, если человек хочет передать достаточное количество полномочий. Такая доверенность была востребована в период мобилизации.

Нельзя говорить, что доверяю на всё. Выясняем, на совершение каких конкретных действий требуется доверенность. Продать квартиру или только ей пользоваться, ходить в ТСЖ, участвовать в собраниях, платить налоги, пойти в суд. Если гражданин квартиру продавать не собирается, то и разрешение на такое действие выдавать не нужно.

Важно понимать! Доверенность — это то, что ты позволяешь делать другому человеку от своего имени. Так называемая «генеральная доверенность» не охватывает весь спектр вопросов, которые могут возникнуть.

Если мы говорим о доверенности на дарение, то это отдельная категория доверенности. Законодатель указал, что в доверенности на дарение должен быть указан одаряемый, т.е. кому я доверяю подарить и объект. Не указан одаряемый и объект — доверенность ничтожна.

— Срок, на который рекомендуется выдавать доверенность?

— Сроки бывают разные. Доверенность на получение диплома или на получение каких-то справок — такую доверенность можно выписать на 1-3 месяца, а можно и на любой срок. Ранее максимальный срок действия доверенности был 3 года. Сейчас доверенности можно выписать на любой срок, даже до момента смерти. Такие доверенности популярны у пенсионеров — чтобы за них получали пенсию.

Важно! Если в доверенности не указан срок действия, то такая доверенность действует в течение года.

— Есть ли требования к тому, кто выдает доверенность?

— Гражданин должен быть совершеннолетним (исполнилось 18 лет), дееспособным (не признан судом недееспособным или ограничено дееспособным), прийти к нотариусу с паспортом. Человек, которому доверяют, в нотариальную контору не приглашается. Достаточно предоставить его ФИО, паспортные данные, дату рождения и место прописки.

Доверитель должен знать, чего он хочет. Бывают случаи, когда за доверителя говорит представитель, а доверитель только соглашается. Важно, что человек, который выдает доверенность, понимал, что он делает. В этих случаях нотариусы задают очень много наводящих вопросов, чтобы выяснить, чего же человек хочет.

— Бывает, что люди вообще не понимают, о чем речь. Как с этим быть?

— Такие люди не могут оформить нотариальную доверенность. Воля гражданина должна соответствовать его волеизъявлению. Не нужно на нотариуса обижаться или сердиться, когда он начинает уточнять какие-то моменты. Нотариус не тратит ваше время зря. Он должен убедиться, что человек сделает именно то, о чем он заявляет.

Важно! Когда вы придете к нотариусу, расскажите, какие у вас цели, зачем оформление того или иного действия, того же дарения, той же доверенности.

Многие пожилые люди приходят подарить. Когда им разъясняешь последствия, то они говорят, что так не хотят, только после смерти. Так это уже завещание. Представители таких граждан начинают нервничать и сердиться: зачем вы это объясняете?

Если вы сделали доверенность на 10 лет, но через год поняли, что ваш представитель недостаточно хорошо выполняет полномочия, вы можете подойти в любую нотариальную контору и доверенность отменить. Доверенность прекращает действие с момента отмены либо с момента окончания срока действия.

Важно! Некоторые люди заблуждаются в том, что доверенность можно использовать после смерти доверителя. Вдруг что-то случится! Доверенность утрачивает силу с момента смерти доверителя.

— Как проверить доверенность?

— На каждой доверенности сейчас проставляется QR-код. По нему вы попадаете в Реестр доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Как только человек отменяет свою доверенность, нотариус незамедлительно добавляет в реестр информацию об отмене доверенности.

— Есть ли доверенность на доверенность?

— Да. Об этом мы тоже говорим с доверителем, а именно, о возможности передоверия полномочий третьему лицу. Если такого согласия нет, то в доверенности прописывается запрет на передоверие полномочий по настоящей доверенности другому лицу, невозможность дальнейшего передоверия.

Доверитель может разрешить передоверие как всех полномочий, так и части. Например, доверенность на продажу квартиры и на ведение дел в суде с возможностью передачи полномочий по этой доверенности в части только судебных полномочий. Можно передоверять в рамках этой доверенности, если такое право предоставил доверитель.

Важно! Когда первоначальная доверенность отменяется, то отменяются все последующие. Нельзя передоверить больше того, что указано в доверенности.

— Дарение по доверенности. Какие здесь риски и подводные камни?

— Когда вы выдаете доверенность, то нужно понимать последствия совершения тех действий, которые в доверенности указаны. Задача нотариуса, в том числе, разъяснить последствия совершения тех или иных действий, чтобы неосведомленность не была использована доверителю во вред. По доверенности представитель может хоть завтра подарить квартиру и согласия доверителя уже спрашивать не будет. При удостоверении нотариус должен быть уверен, что человек уже принял решение подарить. Тогда рисков никаких. Так бывает с квартирами, которые получены по наследству, особенно, если это наследство в другом городе. Такое имущество наследник может либо продать, либо подарить.

Например, бабушка хотела подарить квартиру внуку, но при жизни этого не сделала, да и завещание не оставила. Внуки — не наследники первой очереди, если в живых их родители. Один из родителей в рамках принятия наследства оформил эту квартиру на себя, а затем подарил ее своему ребенку.

Другой вопрос, когда вы доверяете человеку и будете дарить тому, кого вы не знаете ваше единственное жилье. Возникает вопрос: с какой целью?

— Случаи мошенничества с использованием договоров дарения бывают?

— При нотариальном удостоверении — нет. В случае с простой письменной формой проблемы могут быть. Если вы решили что-то подарить и находитесь в этом же городе, то лучше подписать договор дарения самим. Если такой возможности нет, то вы приходите к нотариусу и удостоверяете доверенность на дарение. С нотариальной доверенностью сделать это безопасно.

Договор в простой письменной форме — самая большая опасность. Люди начинают говорить, что не знали, не понимали, думали, что это будет после смерти, что они и дальше будут жить в этой квартире, что за ними будут ухаживать.

На сегодняшний день не все договоры дарения требуют обязательного нотариального удостоверения. Так, целую квартиру можно подарить по договору в простой письменной форме, а подарить долю в праве собственности на эту квартиру — это уже требует обязательного нотариального удостоверения сделки.

У любого человека есть возможность обратиться к нотариусу для удостоверения договора дарения, даже если законодательством не предусмотрена обязательная нотариальная форма для договора. Многие люди оценили плюсы обращения к нотариусу. Если договор удостоверен у нотариуса, то нотариус сам передаст документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Срок регистрации при этом — сутки. И получить с регистрации документы тоже можно у нотариуса. То есть нет необходимости посещения МФЦ.

До 2000-го года все сделки с недвижимостью удостоверялись нотариально. Возможности для мошеннических схем было меньше. Почему сейчас обязательное нотариальное удостоверение дарения или продажи доли в уставном капитале ООО? Потому что было много рейдерских захватов. С момента введения обязательной нотариальной формы цифры снизились кратно.

— Имеет ли отличие доверенность, выданная российскому гражданину и иностранцу?

— Разницы нет. При обращении иностранцы должны разговаривать по-русски, так как нотариус должен понять, чего гражданин хочет. Либо нужно прийти с переводчиком, у которого должны быть документы о том, что он владеет русским языком и, к примеру, китайским, после этого начинается общение через переводчика. Это прописывается в доверенности.

Важно! Нотариусы работают по российскому законодательству.

Если человеку нужно продать квартиру в Киргизии, нотариус может посмотреть законодательство этой страны, государственные органы, которые занимаются недвижимостью. Самим гражданам желательно понимать, какие документы требуются для продажи квартиры в Киргизии, кому и что они доверяют. Тогда потребуется меньше времени для подготовки документа.

— А как работает доверенность, выданная нотариусом другого государства? Как сверяется?

— У нотариусов есть общий реестр выданных доверенностей. Другой нотариус всегда сможет проверить действительность доверенности.

Если мы говорим о доверенностях, удостоверенных в консульских учреждениях Российской Федерации в других странах, то эти доверенности также можно проверить, так как консульские учреждения вносят эти доверенности в единый реестр.

Если удостоверили доверенность, к примеру, у нотариуса в Чехии, то нужно проставить апостиль на территории Чехии. В России вы должны будете сделать перевод этой доверенности и ее нотариально удостоверить.

Важно! Если вы удостоверяете доверенность на территории Российской Федерации, то документ можно «телепортировать».

Удостоверил доверенность на дарение у нотариуса в Екатеринбурге, а квартира в Москве. Раньше доверенность пересылалась по почте или транспортными компаниями, то теперь это можно сделать через нотариуса. Через 10-15 минут доверенность будет у нотариуса города Москвы. Это очень удобно. В случае с иностранными государствами такой возможности нет.

Ранее «Областная газета» рассказывала о том, какие вопросы обсуждали на площадках свердловского бизнес-омбудсмена в рамках Юридической недели на Урале.

Татьяна Андреева

Опубликовано в №233(10044) от 17 октября 2024 года.