преподаватель кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета им. В.Ф. Яковлева
Человек всегда хочет жить хорошо! Стремление к комфорту, к приближению к благам цивилизации в совокупности с возможностью находиться на собственном земельном участке, дышать воздухом, не чувствовать себя песчинкой в «человейнике» привело в последние десятилетия к бурному развитию индивидуального жилищного строительства, а также к разрастанию блокированной жилой застройки — всем известные и желанные таунхаусы. Тенденция эта лишь усилилась в силу изменения политической ситуации в мире и прошедшими событиями, связанными с пандемией COVID-19.
Стихийное и быстрое развитие индивидуальной жилой застройки в совокупности с отсутствием достаточного механизма правового регулирования имущественных отношений, возникающих в связи с появлением объектов, предназначенных для общего пользования собственниками определенной совокупности жилых объектов недвижимости, привело к нарастанию правовой неопределенности, множеству споров между собственниками жилых домов и даже конфликтов, нередко переходящих в физические столкновения на территории.
Всем нам известны такие слова и словосочетания, как «коттедж», «коттеджный поселок», «элитный поселок», «уральская рублевка» и т. д. Образы, появляющиеся у нас перед глазами, рисуют нам картину размеренной жизни в красивом поселке, где дорожки выложены красивой брусчаткой, по весне улицы утопают в сирени, ночью организовано уличное освещение, трудолюбивые дворники встречают тебя улыбкой и неустанно прибирают территорию и косят траву, дети играют на великолепной площадке, по первому зову приезжают электрики, организовано водоотведение, граждане мирно прогуливаются по тропе здоровья, дети катаются по велосипедным дорожкам, а улицы в весенний паводок не превращаются в реки благодаря ливневой канализации.
Однако не все так радужно. Зачастую появляются дороги, принадлежащие неизвестным физическим лицам, шлагбаумы, которые не хотят открываться для собственников домов, уличное освещение то появляется, то гаснет, кто ответственный за уборку улиц совершенно неизвестно, как не понятно и то, что делать зимой со снегом, аналогично не понятно и с местами для детских площадок и прогулок, если они вообще предусмотрены.
Изменяющиеся реалии жизни диктуют необходимость правового регулирования в вопросах использования общего имущества и порядка определения права собственности на общее имущество в таких, назовем их, жилых сообществах.
Одним из первых официальных судебных актов, который поднял вопрос о необходимости появления новых норм, стало Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой».
Так, в нем впервые предпринята попытка определить, что же такое «коттеджный поселок». «В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой» или «жилищно-земельный комплекс» с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки».1
При определении термина «коттедж» не предпринята попытка назвать таким образом индивидуальный жилой дом повышенной комфортности, наделив его какими-то особенными признаками. К слову сказать, «коттер — представитель части феодально- зависимых крестьян средневековой Англии, державший очень мелкий надел — дом с приусадебным участком. К. обычно становились батраками, а позднее — наемными рабочими».2 К современному коттеджу из его истоков относится только признак наличия отдельного земельного участка с расположенным на нем жилым домом.
Названным постановлением Конституционного суда установлено, что «действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах...»3, и предписано в п. 8.3: «Федеральному законодателю надлежит — руководствуясь требованиями Конституции Российской Федерации и основанными на них правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, выраженными в настоящем Постановлении, — в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд».
В результате 1 октября 2023 года Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ввел в главу 16 Гражданского кодекса Российской Федерации «Общая собственность» новый параграф 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей».
Казалось бы, вот, вот эти долгожданные нормы, которые разрешат множество споров между владельцами индивидуальных жилых домов на территории вновь создаваемых коттеджных поселков, но вряд ли все настолько обнадеживающе, к сожалению.
Во-первых, согласно правилам действия законодательства во времени, данные нормы будут применяться к правоотношениям, возникшим после вступления их в законную силу. Это означает невозможность упорядочивания отношений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в тех сообществах собственников недвижимых вещей (коттеджных поселках), которые возникли ранее, до 1 октября 2023 года.
Во-вторых, нормы не содержат определения, что же это за:
1) собственники недвижимых вещей, как определять ту их совокупность (количественный состав, как минимум), которой будет принадлежать общее имущество на праве собственности;
2) общее имущество собственников недвижимых вещей, из чего оно состоит, не выработаны критерии определения, что принадлежит покупателям земельных участков и индивидуальных жилых домов (блокированных жилых домов);
3) территория, определенная законом, на которой располагаются собственники недвижимых вещей. Какой закон должен определить такую территорию, можно ли руководствоваться данными об определении элементов планировочной инфраструктуры, содержащимися в градостроительной документации, в частности в проектах планировки территории и проектах межевания.
В-третьих, в силу отсутствия определения, что же такое общее имущество, как его определять, не понятно и каким образом будет фиксироваться право общей, очевидно, долевой собственности тех самых собственников недвижимых вещей, как не понятен и размер той самой доли. От чего считать? От площади занимаемого земельного участка, от площади дома или брать их в совокупности?
Наличие таких норм безусловно свидетельствует о праве покупателей индивидуальной жилой недвижимости и блокированных жилых домов на создаваемую инфраструктуру в коттеджном поселке, что некоторым образом уравновешивает желание застройщика обладать всем и вся в поселке после завершения его строительства.
Замысел законодателя понятен и даже приветствуется юридическим сообществом и гражданами, однако ряд доработок не помешал бы. В итоге до настоящего момента применение норм об общем имуществе в многоквартирном доме по аналогии для ситуаций с организованной индивидуальной жилой застройкой продолжается, но, как правило, исключительно при разрешении споров о плате за блага цивилизации. Ответ на вопрос же о праве собственности на общее имущество, позволивший бы разрешить ряд споров между покупателями жилья и застройщиками, пока в достаточной конкретизированной форме не появился.
1 См. постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», п. 1.2.
2 Додонов В. Н. Большой юридический словарь. [Электронный ресурс] // URL: http://courts.spb.ru/spravka/glossary/yuridicheskij-slovar/kotter/ (дата обращения 05.04.2024).
3 См. постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», п. 3.3.
Стихийное и быстрое развитие индивидуальной жилой застройки в совокупности с отсутствием достаточного механизма правового регулирования имущественных отношений, возникающих в связи с появлением объектов, предназначенных для общего пользования собственниками определенной совокупности жилых объектов недвижимости, привело к нарастанию правовой неопределенности, множеству споров между собственниками жилых домов и даже конфликтов, нередко переходящих в физические столкновения на территории.
Всем нам известны такие слова и словосочетания, как «коттедж», «коттеджный поселок», «элитный поселок», «уральская рублевка» и т. д. Образы, появляющиеся у нас перед глазами, рисуют нам картину размеренной жизни в красивом поселке, где дорожки выложены красивой брусчаткой, по весне улицы утопают в сирени, ночью организовано уличное освещение, трудолюбивые дворники встречают тебя улыбкой и неустанно прибирают территорию и косят траву, дети играют на великолепной площадке, по первому зову приезжают электрики, организовано водоотведение, граждане мирно прогуливаются по тропе здоровья, дети катаются по велосипедным дорожкам, а улицы в весенний паводок не превращаются в реки благодаря ливневой канализации.
Однако не все так радужно. Зачастую появляются дороги, принадлежащие неизвестным физическим лицам, шлагбаумы, которые не хотят открываться для собственников домов, уличное освещение то появляется, то гаснет, кто ответственный за уборку улиц совершенно неизвестно, как не понятно и то, что делать зимой со снегом, аналогично не понятно и с местами для детских площадок и прогулок, если они вообще предусмотрены.
Изменяющиеся реалии жизни диктуют необходимость правового регулирования в вопросах использования общего имущества и порядка определения права собственности на общее имущество в таких, назовем их, жилых сообществах.
Одним из первых официальных судебных актов, который поднял вопрос о необходимости появления новых норм, стало Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой».
Так, в нем впервые предпринята попытка определить, что же такое «коттеджный поселок». «В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой» или «жилищно-земельный комплекс» с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки».1
При определении термина «коттедж» не предпринята попытка назвать таким образом индивидуальный жилой дом повышенной комфортности, наделив его какими-то особенными признаками. К слову сказать, «коттер — представитель части феодально- зависимых крестьян средневековой Англии, державший очень мелкий надел — дом с приусадебным участком. К. обычно становились батраками, а позднее — наемными рабочими».2 К современному коттеджу из его истоков относится только признак наличия отдельного земельного участка с расположенным на нем жилым домом.
Названным постановлением Конституционного суда установлено, что «действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах...»3, и предписано в п. 8.3: «Федеральному законодателю надлежит — руководствуясь требованиями Конституции Российской Федерации и основанными на них правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, выраженными в настоящем Постановлении, — в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд».
В результате 1 октября 2023 года Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ввел в главу 16 Гражданского кодекса Российской Федерации «Общая собственность» новый параграф 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей».
Казалось бы, вот, вот эти долгожданные нормы, которые разрешат множество споров между владельцами индивидуальных жилых домов на территории вновь создаваемых коттеджных поселков, но вряд ли все настолько обнадеживающе, к сожалению.
Во-первых, согласно правилам действия законодательства во времени, данные нормы будут применяться к правоотношениям, возникшим после вступления их в законную силу. Это означает невозможность упорядочивания отношений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в тех сообществах собственников недвижимых вещей (коттеджных поселках), которые возникли ранее, до 1 октября 2023 года.
Во-вторых, нормы не содержат определения, что же это за:
1) собственники недвижимых вещей, как определять ту их совокупность (количественный состав, как минимум), которой будет принадлежать общее имущество на праве собственности;
2) общее имущество собственников недвижимых вещей, из чего оно состоит, не выработаны критерии определения, что принадлежит покупателям земельных участков и индивидуальных жилых домов (блокированных жилых домов);
3) территория, определенная законом, на которой располагаются собственники недвижимых вещей. Какой закон должен определить такую территорию, можно ли руководствоваться данными об определении элементов планировочной инфраструктуры, содержащимися в градостроительной документации, в частности в проектах планировки территории и проектах межевания.
В-третьих, в силу отсутствия определения, что же такое общее имущество, как его определять, не понятно и каким образом будет фиксироваться право общей, очевидно, долевой собственности тех самых собственников недвижимых вещей, как не понятен и размер той самой доли. От чего считать? От площади занимаемого земельного участка, от площади дома или брать их в совокупности?
Наличие таких норм безусловно свидетельствует о праве покупателей индивидуальной жилой недвижимости и блокированных жилых домов на создаваемую инфраструктуру в коттеджном поселке, что некоторым образом уравновешивает желание застройщика обладать всем и вся в поселке после завершения его строительства.
Замысел законодателя понятен и даже приветствуется юридическим сообществом и гражданами, однако ряд доработок не помешал бы. В итоге до настоящего момента применение норм об общем имуществе в многоквартирном доме по аналогии для ситуаций с организованной индивидуальной жилой застройкой продолжается, но, как правило, исключительно при разрешении споров о плате за блага цивилизации. Ответ на вопрос же о праве собственности на общее имущество, позволивший бы разрешить ряд споров между покупателями жилья и застройщиками, пока в достаточной конкретизированной форме не появился.
1 См. постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», п. 1.2.
2 Додонов В. Н. Большой юридический словарь. [Электронный ресурс] // URL: http://courts.spb.ru/spravka/glossary/yuridicheskij-slovar/kotter/ (дата обращения 05.04.2024).
3 См. постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», п. 3.3.