Не так давно в некоторых СМИ появилась информация, что УЖК «Территория-Юг» планирует потратить деньги жителей со спецсчета капремонта на несуществующий проект. Расскажем, куда пойдут эти средства, в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников, а также о том, почему необходимость в капитальном ремонте возникает даже в новых домах.

Жильцы дома, расположенного по адресу ул. 8 Марта, 190 неоднократно обращались в управляющую компанию с жалобами на проблемы с водоснабжением и ухудшение качества воды. Чтобы выяснить причины, по которым на объекте, введенном в эксплуатацию в 2013-2014 гг. регулярно возникали сложности с подачей воды и аварийные ситуации, управляющая компания совместно с действующим Советом многоквартирного дома приняли решение заказать строительно-техническую экспертизу.

В 2020 году специалисты аккредитованной экспертной организации ООО “ИнПроЭкс” установили, что трубы находятся в аварийном состоянии: износ системы более 30%. Цинковое защитное покрытие внутри трубопровода разрушилось и отошло от стенок труб. Как следствие, трубы стали быстро покрываться коррозией. В некоторых местах коррозионные отложения достигали толщины 10 мм.

Рекомендации были следующими: заменить всю систему металлического трубопровода (в т.ч. стояки) на современные полипропиленовые трубы. В противном случае качество воды продолжит ухудшаться, и возрастут риски протечек и аварий на трубопроводах внутри дома.

Почему трубы в доме 2014 года в таком состоянии?

Сложности с инженерными системами в относительно новых домах –достаточно распространенное явление. В доме на ул. 8 Марта 190 проблема кроется в материале трубопровода – магистральные сети проложены трубами из оцинкованной стали.

У таких труб есть несколько недостатков:

• коррозия и износ: оцинкованная сталь подвержена электрохимической коррозии особенно при контакте с водой, нагретой до 75 градусов по Цельсию. Это может привести к ухудшению качества воды и аварийным ситуациям;
• ограничения на температуру: оцинкованные трубы слабо устойчивы к высокой температуре, что ограничивает их использование в системах с горячей водой.

Именно при высоких температурах (выше 55 °C) в оцинкованных системах наиболее интенсивно разрушается цинковое покрытие, образуется коррозия и другие дефекты – трубопровод преждевременно изнашивается.

Наличие в системе горячего водоснабжения станции водоподготовки холодной воды для очистки и удаления растворенных в ней химических соединений и кислорода помогает избежать подобных проблем.

Но, к сожалению, на момент проектирования дома, необходимость проведения водоподготовки в тепловых пунктах носила рекомендательный, а не обязательный характер и по факту ее нет.

Как решить вопрос?

Проведение капитального ремонта в доме – дело не пары недель.

Бюджет на проведение ремонтных работ формируется из ежемесячных отчислений жителей в Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, а межремонтный интервал, согласно положениям Жилищного кодекса, составляет 30 лет.

Ускорить процесс помогает перевод взносов на капитальный ремонт из «общего котла» регионального оператора на специальный счет в банке, который позволяет проводить капремонт тогда, когда это необходимо дому, не дожидаясь очереди. Для этого нужно принять соответствующее решение на общем собрании собственников.

С предложением включить вопрос об открытии спецсчета дома в повестку общего собрания собственников, управляющая жилищная компания «Територия-Юг» обратилась к Совету дома. Решение об открытии спецсчета было принято и вступило в силу через год после согласования с жилинспекцией и уведомления Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области.

Чтобы провести сам ремонт, также нужно решение общего собрания собственников, которое проводится в доме в настоящий момент.

Для рассмотрения на Общем собрании собственников управляющей компанией сформировано предложение по предельной стоимости строительно-монтажных работ по замене внутридомовых инженерных сетей водоснабжения.

Во сколько обойдется замена инженерных коммуникаций?

Предельная стоимость строительно-монтажных работ по замене внутридомовых инженерных сетей водоснабжения разработана на основании Приложения №1 Приказа Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области №171 от 24.04.2023г.

Расчеты:

1. Общая протяженность магистральных сетей холодного и горячего водоснабжения по дому: 6 606 погонных метров (далее – п.м.). На 01.01.2024 г предельная цена за погонный метр установлена в размере 4 000 руб. на производство демонтажных, монтажных работ с материалом. Умножаем и получается, что стоимость замены магистральных сетей холодного и горячего водоснабжения составляет 26,4 млн. руб.

Для сравнения: в 25-этажном доме по адресу 8 марта, 188 подобный капитальный ремонт проводился еще в 2022 году. Тогда средняя стоимость п.м. была 3 231 рубль при протяженности магистралей холодного и горячего водоснабжения в 910 п.м. Общие затраты на замену систем холодного и горячего водоснабжения тогда составили 2,94 млн. рублей, при этом дополнительно выполнены работы по замене коллекторных узлов из полипропилена на 460 000 рублей. Общестроительные работы в местах общего пользования не проводились, учитывая конструктивные особенности технологических проемов для производства работ. Общая стоимость работ по замене холодной и горячей воды в единственном подъезде дома в 22 году составил 3,4 млн рублей.

2. Далее необходимо заменить коллекторные узлы в подъездах (этажные гребенки). Предельная цена материалов вместе с работами составляет 18 000 руб. за штуку. Всего в доме 330 таких узлов. Умножаем и получаем, что общая стоимость замены этажных гребенок в местах общего пользования – 5,9 млн. руб.
3. Для замены узлов и стояков необходимо вскрывать короба, а затем восстанавливать отделочные покрытия. Предельная цена составляет 1 600 руб. за м2. Общая стоимость: 1,4 млн. руб.
4. В соответствии с современными требованиями нормативных документов в тепловом пункте необходимо заменить трубопровод с оцинкованной на нержавеющую сталь. Предельная цена составляет 10 000 руб. за п.м. Всего в тепловом пункте 324 п.м. трубы. Получаем: 3,24 млн. руб.
5. Такие же требования о замене труб на нержавеющую сталь и на станции пожаротушения. Трубы в этой станции имеют увеличенный диаметр (свыше 150 мм). Предельная цена установлена в размере 14 000 руб. при протяженности 183 п.м. Общая стоимость: 2,6 млн. руб.
6. Кроме того, предусмотрен резерв в размере 4 млн. руб. на замену шкафов управления, другого инженерного оборудования и возможные непредвиденные затраты. Тут стоимость будет зависеть из количества такого оборудования на насосных станциях и тепловом пункте.

При этом выполнение работ по пунктам 1,2,3 являются жизненно

необходимыми и обязательными для обеспечения надлежащего качества

водоснабжения потребителей.

Теперь суммируем все пункты и получаем итоговую предельную стоимость с учетом всех работ: 26,4 + 5,9 +1,4 +3,24 + 2,6 + 4= 43,54 млн. руб.

Указанная сумма распределяется на общую площадь дома (64 000 м2).  Таким образом, удельная стоимость капитального ремонта на 1м2 составляет 680 руб.

При действующей ставке капитального ремонта 14,81 рубля на квадратный метр, получается, что срок возвратности затрат произойдет в течение чуть менее 4 лет ((43,54/64000*14,81)/12 месяцев)

Сам процесс подготовки и проведения работ максимально прозрачен.

• Состав уполномоченных лиц, которые будут согласовывать основные условия договоров на выполнение Работ и (или) услуг по капитальному ремонту, включая выбор материалов и сметные расчёты, определяется на общем собрании собственников.
• При проведении капитального ремонта каждый этап работ обязательно контролируется уполномоченными собственниками.
• После проведения работ подрядчиком составляются соответствующие акты, которые подписываются уполномоченными собственниками и представителями управляющей компании.

Приоритет управляющей компании «Территория-Юг» – комфортное проживание жильцов многоквартирного дома. Мы открыты для диалога и готовы ответить на все вопросы жителей.

Телефон: +7 (343) 286-11-16