Разъясняет Елена Пугачева, нотариус города Екатеринбурга:
Сейчас дарение относится к обязательным нотариальным действиям. Отмена дарения в случае смерти одаряемого является совершаемой пережившим дарителем односторонней сделкой, которая служит основанием прекращения права собственности одаряемого на подаренную вещь и возникновения права собственности на нее у дарителя.
Условие об отмене дарения (когда даритель имеет право отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого) должно быть указано в договоре. Отмена дарения не требует обращения в суд, достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о переходе права собственности и доказать факт смерти.
Условие об отмене дарения никак не повлияет на возможность продажи квартиры. Как правило, это условие указывается в предмете. Нотариусы стараются это выделять. Условие об отмене дарения будет действовать тогда, когда квартира всё еще принадлежит одаряемому. При смене владельца это условие уже не работает.
А что работает? Нормы законодательства о дарении не изменились, а изменилась судебная практика. Это условие о сохранении проживания дарителя после перехода права собственности. В договоре это может прозвучать следующим образом: даритель дарит, а одаряемый принимает дар (предмет указан), в указанном жилом помещении даритель проживает и продолжает проживать после регистрации права собственности одаряемого.
В настоящее время суды не признают сохранение права пользования встречной имущественной передачей за дарение. Когда указано, что даритель сохраняет право проживания после продажи, он сохраняет свое право и при смене собственника. Если, к примеру, дедушка подарил внуку квартиру с таким условием, и внук вел какую-то неграмотную финансовую деятельность, подает на банкротство, то в случае обращения взыскания на указанную квартиру, дедушка-даритель будет сохранять пожизненное право пользования этим жилым помещением. Если внук продает подаренную квартиру с таким условием, тогда дедушка-даритель будет сохранять право проживания и при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику.
Многочисленные судебные акты по указанному вопросу установили, что заключение договора дарения с сохранением за дарителем права регистрационного учета и права проживания в подаренном жилом помещении не противоречит закону и не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку одаряемые, как собственники жилого помещения, вправе по своему усмотрению осуществлять принадлежащие права собственника, в том числе разрешать проживать или нет в спорном жилом помещении.
Как утрачивается указанное право? Недостаточно, чтобы даритель просто снялся с регистрационного учета. Говоря об утрате этого права, можно применить аналогию с приватизацией. Утрата права членов семьи, которые отказались от приватизации, но имеют право проживания, происходит путем вселения в другое жилое помещение на законных основаниях.